不動産物語

不動産売却について詳しく解説

未造成地とは?

田舎物件には上記のような分譲地以外にも、山林や田畑などに全く手を加えず現況のまま売りに出す土地もあります。それが未造成地です。分譲地と比べると土地に手が加えられていない分、価格がかなり安いといえます。

 

坪1万円以下のものもザラで、全く手が加えられていない場合には「反」(約300坪)あたり30万円からの物件もあります。国内の田舎物件の中でも6割以上をこの「未造成地」が占めています。

 

 

さらに取引される未造成地の半分は「山林」です。理由は農地ほど法律の規制が厳しくないため(山林にはそうした面倒な規制はほとんどない)と近時の農林業の不振で手放された山林が多いためです。

 

 

ただ、未造成地は実際に建物を建てて住める空間にするまでに様々な工事が必要であり、購入者はそれに応じた最低限の土木の知識や法規制についての知識も必要になってくるため、初めて家を建てるというのであれば、「分譲地」を選んだほうが無難ではあります。

 

 

この「未造成地」を選ぶのは造成段階からセルフビルドを行いたい人や、当面は造成しないで裸地のままでの活用を考えている人、あるいはこれから自分が建てようとする建物が一般的な造成工事を要しない構造の建物であるケースです。

 

 

急な傾斜地の場合などであえて平らにするような造成工事はおこなわず、立木も伐採しないで、いわゆる林間別荘地・キャンピング利用の土地として利用するケースもあります。未造成、特に山林物件の地勢は平坦地から急傾斜地まで様々で、杉やヒノキなど植林された木で覆われたタイプと雑木林で覆われたタイプに分かれます。

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建ぺい率・容積率とは?

敷地面積に対する建築面積の割合を建ぺい率といい、敷地面積に対する延べ床面積全体の割合を容積率といいます。建ぺい率40%、容積率80%となっている200坪の物件であれば、平屋で80坪、2階建て以上で160坪までの家なら建てられるということです。

 

 

(田舎物件の場合、都市計画区域外が多いため、建ぺい率70%、容積率400%と定められていることが多いです)さらに建築基準法では建築に着手する前に建築確認(建築主は工事着手前に、その建物が法律・条例に適合しているかどうか、行政に確認してもらわなければならない)の申請を求めていますが、田舎の場合、都市計画区域外がほとんどなので、木造2階建てで500㎡、木造以外で200㎡以内であれば申請は必要なく、適用除外となり、届出だけですみます(田舎の一般民家などはほとんどがそうですが)。

 

 

接面道路の規制(幅4m以上の道路に2m以上接するルール)も外れてしまうため、その点では首都圏の物件よりも法規制は緩いといえましょう。

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田舎物件の都市計画法とは?

通常、都市計画の区域内・外の別を表示しています。区域内で用途地域(1種・2種住居地域、商業地域等合計で12種類ある)の指定があれば、その表示がされています。

 

大まかに説明すると、日本の国土は都市計画区域内(市街化区域・市街化調整区域・未線引区域)か都市計画区域外に分けられます。

 

 

田舎物件では都市計画区域外の物件がほとんどですが、都市計画区域内の物件も出てきます。注意したいのは市街化調整区域の物件です。市街化調整区域というのは市街化を抑制する区域であるため、原則として家は建てられません。

 

 

不動産の広告上でも表示化が義務付けられていますが、近郊都市の農地などはよくこの地域に該当しています。もし皆さんがこれから購入しようと考えている物件の状況を知りたいのであれば、市町村役場で都市計画図を閲覧するといいでしょう。

 

 

(ただし、市街化調整区域のウラ技として、まれに「既存宅地権」(法施行以前に「宅地」だった土地)のある土地の場合には条件次第で建築が可能となります。田舎物件購入希望者で気の長い人はこういう価格的に安い市街化調整区域の土地を専門に探している人もいます。

 

 

ただし、これが「既存宅地権なし」となっている場合には完全にアウトです。それでもなぜかその土地に家が建っていたりするのは違法建築だからです。所有者もそれを承知で住んでいるわけです)

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田舎物件の土地の面積単位とは?

通常、不動産の場合には表示単位として「㎡単価」や「坪単価」を用いますが、田畑や山林などの田舎物件の場合には面積が広いため、「畝(せ)」「反歩(たんぶ)」・「町歩(ちょうぶ)」という単位が使われることがあります。約3.3㎡で1坪、1畝は約30坪、1反歩は約300坪、1町歩は約3000坪と覚えておいてください。3町2反1畝といえば、約9630坪ということです。

 

田舎物件の地積とは?

 

土地の面積のことです。原則登記簿上の面積が表示されますが、たまに実測面積、目側面積が表示される場合もあります。

 

 

「公簿面積」のみの表示の場合、登記簿上の地積だけしか判らず、実測した事がなく、現況も公簿面積に近い事を表していることがおおいといえます。

 

 

明らかに現況面積の方が大きいと思われる場合、目測面積を補助として表示することがありますが、この場合の目側面積は、業者による主観的な目測であることほとんどで、正確とはいえないため、皆さん自身で現地を訪れたときに確認しておいたほうがいいでしょう。

 

 

「実測面積」は、測量士による測量が行われた事のある物件をいいます。田舎物件では登記簿に記載されている面積よりも大きい「縄延び」、小さい「縄縮み」のケースがあります。

 

 

一般に「縄延び」している場合が多く、このことに疑問をもたれる方がいらっしゃいますが、これは登記簿を最初に作り始めたのが明治時代だったためです。当時は測量技術自体が未発達でしたし、税金逃れの目的で地主が実際の面積よりも小さく申告したためにこういう状態になったのです。

 

 

(田舎の広い物件などで、あえて測量し直そうとすると多額のお金がかかります。

 

 

そのため境界確認と図面の確認だけで取引しているのが現状実体です。登記簿の記載面積というのは本来的には補足的なもので、記載どおりの面積を保証したものではありません。

 

 

そのため面積に食い違いがあっても、その差額分を請求するには契約上の取り決めが必要です。)建物床面積…床面積は原則登記簿面積です。通常ベランダ部分などは除かれます。

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田舎物件の地目とは?

土地の場合、登記簿上の地目が表示されます。田舎物件では地目変更手続きをしないである場合など、登記簿上のこの地目と現在の現在状況とが異なる場合があります。

 

 

ただ、建物を建てる際の基本的な目安がここでわかりますから、現地を見る前の参考になります。個別に説明すると以下のとおりです。

 

 

「宅地」であれば、建物を建てる上ではなにも問題ありません。「山林」「雑種地」「原野」であれば、その土地を整地した上ですぐにでも建てられます(原則)。

 

 

「田」「畑」だと、農地扱いとなり、宅地への転用許可後引渡しになります。さらに「農地法上の制限あり」となっていた場合には宅地への転用はできず、原則農業者資格をとらないことには所有権の移転登記ができません。

 

 

農地を手に入れて宅地にし、家を建てるためには地元の農業委員会に申請し、許可を受ける必必要があります。(これが一般の人には困難です)さらに田舎物件では「農業振興地域の整備に関する法律」(略して「濃振法(のうしんほう)」と呼ばれる)法律があり、この指定地域になっていると家は建てられないことになっています。

 

 

山林や原野でもこの濃振地域に指定されていると家は建てられません。濃振地域は価格的には激安ですが、一般の人は安易に手を出すべきではないでしょう。ちなみに「物件買ったら濃振倒(のうしんとう)」などと昔から業界内で揶揄されています。

 

 

(それでもこの地域に家を建てたいというのであれば、市町村長宛てに濃振法適用除外の申請をすることです。一般には補助金を使って農業を振興していこうといういう地域ですから宅地転用は非常に困難ですが、まれに許可が下りることもあります)

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田舎物件の価格とは?

チラシや情報誌にはその物件の「売出価格」が表示されます。ただしここに記載されている金額はあくまでも希望売出価格なので値引きも十分可能です。

 

(手続き上の仲介手数料は含まれていません)契約交渉時にはこの「売出価格」から指値をいれて「成約価格」(売買契約価格)が決まります。

 

売主との交渉は仲介業者が行います。(さらに、奥深い農村地域では、地元の人同士が取引をする際の地元相場というものがあります。

 

地域外の人間にはわかりづらいですが、日頃からその地域の人達と接し、地域に溶け込んでいれば、それに近い価格で農家から譲ってもらえる可能性はあります(この場合、業者が入らない直取引ということになります)。

 

所在地

基本的に(登記簿上の)物件所在地が記載されます。

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どうやって選別する?田舎物件の選び方!

皆さんが田舎不動産を評価する際、どういう物件を選んだらいいのか、また、自分が選ぼうとしている物件が売出し価格に照らし合わせてはたして買い得な物件といえるのかという判断は難しいのではないかと思います。

 

そこで本章では、一般の素人の購入者が気づいているようで気づいていない売買不動産物件の評価の共通チェックポイントを紹介してゆきます。

 

 

1 基本的な視点

 

一口に田舎不動産とはいっても、その選定法・評価の仕方は様々。とりわけ田舎物件は、購入者側の個人趣向や価値判断にバラツキがでやすい商品です。

 

 

まずはオーソドックスな観点から田舎不動産の購入判断基準は何かといえば、それは第一に「土地で選ぶ」ということがまず挙げられます。

 

 

これは田舎不動産に限らず、首都圏内の一般一戸建物件を選定する際の最大のチェックポイントでもあります。都心部のそれとは違い、田舎地域の不動産流通市場では民間のマンション・公団公社供給はほとんどありません。

 

 

実際に田舎不動産を見て回ってもそれはわかると思いますが、基本的には土地取引が中心で上モノとして家屋があったとしても、それ自体の評価は低く、ローンを組む際の担保価値もほとんどありません。

 

 

素人の購入者であればあるほど、物件見学の際にはどうしても土地以外の家屋部分に目がいってしまいがちですが、本当に見ておくのは建物が建っているその立地と周辺環境です。

 

 

不動産が売りに出される際の売り出し価格と現実の成約価格とは違ってくるのだ、ということは以前の章で書きましたが、築年数を経ている通常の田舎不動産を皆さんが評価する際には、土地値そのままがほぼ売買価格に反映されている、と考えていただいて差し支えないのです。

 

 

 

その上で物件の登記簿もしくは実測上の土地面積を坪数で割り出せば概算の坪単価がわかりますから、周辺の売買事例・平均坪単価と比較してみるといいでしょう。

 

 

繰り返しになりますが、家屋付き土地・更地流通が大半となっている田舎不動産を見る際には「上を見ずに下を見る」が最初の鉄則です。

 

 

2 利用状況・可能性のチェック

 

売買の対象物としてみた際の田舎不動産を評価するポイントとしては、以上のように価格と土地の坪単価を比較するだけで構わないのですが、さらに住まいとしての利用度を重視し総合評価するのであれば、第二の視点として建物評価と生活の設備状況を含めて考える必要がでてきます。

 

 

上モノが存在する購入対象物件を現状そのままで使う場合であっても、注意すべきは水の供給、電気、便設備とった最低限の生活インフラがどの程度整っているか、もしくはどの程度の費用で整うのか?の確認です。

 

 

購入当初はこの程度の住居設備でいいやと思って購入した人でも、いざその物件に住み始めて みると、「やっぱりこういったものが欲しいな、ここがこうなっていればなあ」と徐々に要求が広がってゆくものですし、実際にそういうお客さんは少なくありません。

 

 

過疎地域といわれるエリアでは浄化槽の利用を含めても水洗化されている地域は思った以上に少ないのが現状です。水道設備がないのであれば、井戸や沢水を含め、水の確保をどうするかを考えなければなりませんし、電気の通じていない地域であれば、その引き込みをどうするかの対策を講じねばなりません。

 

 

基礎部分から建物自体の修繕をどの程度やるかの問題もありますし、敷地の進入路を確保することも必要です。個人の趣向や経済状況でその判断基準は異なってくると思いますが、以上の問題をクリアした上でトータルの費用・その後の管理維持費がいくらになるのかを念頭において判断すべきでしょう。

 

 

一般に田舎不動産の住まい作りはお金をかけようと思えばいくらでもお金をかけることができ、且つ節約しようとすればいくらでも節約できる性質をもっています。

 

 

工夫次第で自分のイメージに合わせた家作りができるのが田舎不動産の特徴なので、様々な角度から情報収集していけば、納得のいく住まい選びができるはずです。

 

 

永続的に住まうことを目的とした立地選びに関する一つのスタンスとして、アドバイスしておきたいのですが、いざ家を建てようとする際には既存の家屋とその周辺の立地状況をつぶさに観察しておくと失敗を免れることができます。

 

 

私(著者)であれば、農村周辺の物件であれば、農家跡地かあるいは現況の家屋が残っている土地に目を向けます。永住を前提とする場合には旧来からの周辺住民との人間関係が複雑なケースもありますが、たいてい農家物件というのは100年から200年といった長い年月を経て現在まで残っているためです。

 

 

自然災害の影響を受けやすい昔ながらの田舎環境にありながらも、そこに住居として残っているのであれば、日当たりや風通し、間取りや立地といった基本条件を含め、建物を建てる住環境としてほぼベストな条件を備えた立地であるのだと考えることができます。

 

 

土地の形質を考えればこれほど住まいして適当かつ安全な物件はありません。いわば、先人のノウハウをそのまま引き継いでしまうわけですが、実際に長くその土地に住んだことのない読者の皆さんが購入判断する上では、そうした視点を片隅に入れておけば立地の選定で失敗することはまずありません。

 

 

(旧家屋の場合、現実にはそのままでは住まいとして使えないケースがほとんどですから、いずれ家そのものは解体・修繕するとしても、下手に素人がわけのわからない田舎の更地や山林物件を購入するよりはよっぽどまともな結果が得られるはずです)

 

 

3 田舎家屋の特徴と現実的な住まい方

 

さらに上モノとなる物件の選び方・家の建て方に関してお教えしましょう。数多くの田舎不動産物件を見てきた方であれば、それと気付かれるのですが、田舎の中古家屋というのは都会の既存のそれとは建物の基本構造が異なっています。

 

 

特に雪国地域の物件では重量の重い屋根、さらに建造物そのものを支えるための梁・柱がかなり太いというのが特徴であり、現代建築の柱よりも一辺が倍以上あるのはめずらしくありません。(現在ではそうした旧来のものに相応するだけの部材を切り出すのはほぼ現実には不可能です。

 

 

その意味で大変な希少価値のあるものが多いといえましょう)家屋内部の部屋数も床面積も現在の一般住宅とは比較にならない広さのものがかなりあります。旧家屋といわれるような物件であれば、現在の8LDK~12LDKといった広さを誇る物件も珍しくありませんし、一般的な農家物件であっても今の一戸建て物件と比較して相当なスペースを保持しているものがほとんどといっていいでしょう。

 

 

もともとが大家族を前提とした家族形態の住まい造りがなされていますし、本来旧家の日常の慶事(葬儀・婚礼を含む)を執り行なうのに応じたスペースの確保が必要とされたからです。

 

 

物件によっては囲炉裏等の当時の生活様式を偲ばせるのも残された物件が多いため、その趣味のお客さんには人気があるのは確かです。ただしこうしたプレミア的な側面がある反面、実際上現代の居住者が住もうとすると数多くの問題点が出てきます。

 

 

これまでにも紹介してきたようにこうした古屋物件の場合には建物の付帯設備、生活に最低必要な電気・水回り等のインフラ設備が十分に整っていないケースが多く、まずその面での工事・修繕が物件の程度によって必要になってきます。

 

 

さらに田舎物件の現代建築と比較した最大の特徴は何かというと、「気密性が極端に低い」という点なのです。住居そのものに隙間があちこちにあるのはあたりまえで、年数が経ったものであれば、トイレや風呂が野外にあるような物件も珍しくはありません。

 

 

基本的に外壁構造も外気との遮断性があまり重要視されておらず(旧来の習慣でプライバシーを重視しないつくりになっているためもある)、現代のように室内温度調整が行き届いた形態に近づけようとするとかなり厳しいものがあるといえます。

 

 

旧来の家屋を購入し、そのままの状態で何の修繕や手立てを打たないまま住み始めようとすれば、まず間違いなく蟲の被害にも悩まされることでしょう。

 

 

とりわけ都会のマンションのようにプライバシーや防犯面を含めたセキュリティが完備された住居に長年住んでいた方がイザこうした田舎物件に住み始めた場合、大きくギャップを感じるのはこうした点のほうが大きいのです。

 

 

 

お客さんの強い要望(その多くは昔ながらのライフスタイルへの単なる憧れ、と私は解釈していますが)でそうした物件を案内するケースもありましたが、旧家屋や農家物件を選ぶ場合には、本当に田舎での住まい方・その生活形態を理解していないと、その後の計画変更を余儀なくされるか、長くその地に住むことに抵抗を感じるようになってしまいます。

 

 

いわばこうした文化遺産的住居に自分も一度は住んでみたいという気持ちもわからなくはないのですが、全くの田舎未経験者の場合にはそこに住み慣れるまではある程度の気密性が確保できる修繕作業を行った方が実際のところ賢明です。

 

 

4 買ってはならない田舎物件?購入チェックとその対応策

 

旧家屋あるいは田舎の農家物件を購入するにあたって、建物の全体構造の観点から修繕費用との比較においてどの程度の物件であれば購入の判断すべき(一般にこれなら購入してもよいと思われる)のかを紹介しておきます。

 

 

まず、戦後の築年数の浅い物件で、水周りの改装程度や外壁の亀裂程度であれば、十分修復は可能ですし費用もそうたいしてかかりません。住まいとして考える上でその程度は問題ないでしょう。

 

 

田舎物件のような古い家屋で注意深く見ておきたい点として大きくは3つのチェックポイントがあります。一つには土台のチェックです。案外見過ごされがちな点ですが、一般的な旧家では家そのものが一方向に傾いているものが多く見受けられるのです。

 

 

こういう家の場合、修繕は少し大掛かりになってきます。まず土台を上げて(その際には大型ジャッキ等を用いる)、コンクリートを打って高さ調節するなり、布基礎に作り替えるなりしなければ直せません。

 

 

傾き度がかなり進んでしまっている場合にはそのままでは通常使用には耐えられないでしょう。もう一つには屋根の点検で判断すべきです。

 

 

屋根自体が崩落していたり、雨漏りしているような状況になっているものについては、家の腐蝕を加速させ、修復そのものに手がつけられないほど家屋全体に影響を及ぼしている状態になっているものがほとんどです。

 

 

そうした物件の場合には、もはや購入そのものをあきらめるか、家そのものを完全に取り壊して新たに立て直す方向で購入を検討すべきです。

 

 

最後には水源の調達に関することです。田舎物件は圧倒的に未造成の土地ばかりです。都心部にすみなれた人の認識ではトイレは水洗で蛇口をひねれば水が出るという感覚があたりまえになっているはずですが、田舎では必ずしもそうではありません。比較的郊外に近い水道が通っているような物件であれば問題はいりませんが、そうでなければ自分で井戸を掘るなりして水源を確保しなければありません。

 

 

井戸は重機(浅い地下水の場合)、もしくはボーリング工法(深い地下水の場合)で得ることができます。近年ではボーリング工法が主流であり、おそらく皆さんがイザ実際に井戸を掘ろうとすればこの手法を用いることになるでしょう。

 

 

費用は掘る場所の土地の性質、掘る深度、使用機器の種類によって異なってきますが、目安として30メートルから40メートルまで掘ると考えて100万円前後を想定しておくべきです。

 

 

ただ、どの程度まで掘れば水が出るのかはわからないため、地元の人や専門家に事前に相談してみるといいでしょう。岩清水、沢水、を汲んだりする場合でも、汚染の進んだ水源であれば保健所で水質を調べることができます。(費用は一回一万円前後が目安です)

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