不動産物語

不動産売却について詳しく解説

【不動産売却の税金】取得費と取得日

Q.私は、自宅を売却しようと考えていますが、敷地は平成18年1月に父親から相続で取得し、家屋は同年10月に自己資金で建てたものです。 この場合、譲渡所得の計算上、取得費はどのようになるのでしょうか。また、敷地の所有期間を計算する場合、取得した日は…

【不動産売却の税金】収入金額と収入すべき日

Q.私は、所有している土地を売却するため、11月30日に売買契約を締結し、手付金500万円を受け取りました。 実際に土地を引渡し、残金4,500万円と固定資産税の清算金10万円を受け取るのは来年の1月15日です。この場合、譲渡所得の申告はいつ行えばよいのでし…

【不動産売却の税金】住民税、所得税の譲渡所得の計算方法と税率

Q.私は、所有している不動産を6月に売却しました。確定申告が必要になると聞きましたが、どのように計算すればよいのでしょうか。 A.不動産を売却したときの譲渡所得の金額は、次のように計算します。収入金額−(取得費+譲渡費用)−特別控除額=譲渡所得金額…

【不動産売却依頼(媒介契約)】不動産業者は、複数の業者に当たった方がよいでしょうか?

A.1989年バブル最盛期には、不動産業界内で指定流通機構(通称レインズ)はまだ構築されておらず、不動産仲介業者の大手が運営する「OpenMarket」しかありませんでした。 他は紙媒体しかなく、現在と比較すると情報の格差という意味では、業者間でもかなり偏…

【不動産売却税金】価格の査定は、どのような方法で行われますか?

A.机上査定(必要最低限の情報のみで査定しますので、短時間で試算できますが、概算の数字となります)と訪問査定(お客様より出来る限りの資料をいただき、各所轄の役所への調査を行い、対象不動産の現地調査も行うため、時間をいただきますが、査定価格は…

【不動産売却税金】不動産売却を考えた場合、不動産業者にはいつ頃から相談をした方がよいですか?

A.目的達成の具体的な期限があるのであれば、すぐに相談されることをお勧めします。通常でも売却完了まで約半年かかることが見込まれます。 【解説】お客様との打合せでは、納期や方法を決めるほか、具体的に納期の障害となる項目がないかを確認します。 1、…

【不動産売却】売却を依頼するというより「パートナーと組む」意識が大切

不動産を売却しようとする理由はさまざまでしょうが、そのゴールとして目指すところは、誰しも共通です。その不動産を手放すこと、そして、それによって代金を得ることにほかなりません。 そしてその代金はできるだけ多い方がいいに決まっています。その売買…

【不動産売却】不動産売却による利益を業者とシェアするのはありか?

不動産業界は残念ながら、エンドユーザーにあまり快く思われていない節があるのではないでしょうか。 それは、エンドユーザーが後になって「だまされた」と、不信感を抱かざるを得ないような目に遭ってきたからでしょう。 不動産価格の査定にしても、売却依…

【不動産売却】立ち退き交渉まで安心して任せられるところを選ぶ

売却したい不動産があっても、賃借人が存在していることから思うように売却できない。そうしたケースは、いまも昔も少なくありません。 そこで、賃借人との立ち退き交渉が必要になってきます。売り手としては、これを、できるだけ早いうちに、しかも費用を最…

【不動産売却】過去の実績も大事だが、最新な動向も見ておこう

不動産はその立地や規模などの条件によって買い手が異なってきます。 住宅地で規模の小さな土地であればエンドユーザーでしょうし、商業地の収益ビルであれば投資家や相続税対策を考える資産家などです。 そうした条件に応じた適切な買い手を念頭に置いた上…

【不動産売却】問題解決をサポートする人的ネットワークとは?

問題解決に向けた提案は一人でできても、問題解決そのものは一人ではできない場合が少なくありません。 提案を実現するまでにどのような手順を踏んでいけばいいのかというプランは描けます。しかしそれは、ラフスケッチにすぎません。 現実に物事を進めてい…

【不動産売却】提案をどうすれば実現できるか?手順を見通せているか?

不動産の世界でも「言うは易く行うは難し」の格言は生きています。いくら豊富な知識を基に問題の解決策を提案することができても、それを実行に移せるか、そしてそれによって本当に問題を解決できるかは、別問題です。 パートナー選びにあたって過去の実績を…

【不動産売却】提案力や問題解決能力の有無は実績で見定める

では、提案力や問題解決能力を備えているか否かを、どう見定めればいいのでしょうか。 これはやはり、どこでどのような業務に携わってきたのかという実績で判断するしかないと考えられます。 これら2つの能力が要求される不動産コンサルティング業務に関し…

【不動産売却】パートナーには提案力と同時に問題解決能力が必要?

不動産の高値売却を実現するパートナーには、提案力が求められると指摘しました。ただ、それだけでは不十分です。提案するだけなら、一定程度の知識さえ持っていれば不可能ではありません。 しかし不動産の売り手として、それだけで満足できるでしょうか。例…

【不動産売却】銀行系を頼りにするなら、価格の限界はあるのか?

不動産という恐らく一般にはあまりイメージの良くない業界で一定の信頼を感じさせるのは、銀行系の会社かもしれません。 銀行系で不動産を取り扱う会社には、信託銀行もあれば、系列の不動産仲介会社もあります。いずれにしても、堅いイメージのある銀行系だ…

【不動産売却】相談相手を間違えるとトラブルになる?

所有する不動産を売却しようとするとき、買い手側との間の仲立ち役を担う不動産会社にまず相談する必要が出てきます。 ここで誰に相談するかという点は最初に悩む点ではないでしょうか。長年懇意にしている信頼できる不動産会社やその道のプロがいればいいの…

不動産高値売却につながるちょっとしたコツ

企業経営において、いま「CREマネジメント」の必要性が指摘されています。「CRE」とは、「CorporateRealEstate」の頭文字を並べたもの。直訳すれば、会社不動産です。 工場・倉庫、営業拠点、本社ビル、研究所など、企業で所有して…

【不動産売却】検査済証がない?「エンジニアリングレポート」とは

ここまで不動産の価値を押し下げるさまざまなマイナス要素について触れてきました。高値での売却を目指すなら、それらを解消することが不可欠です。 基本的にはまず、順法性の確保を考えるべきです。法令順守、不動産の売買でもそれは大前提と考えていいでし…

【不動産売却】順法性を確保できていない点がアダになって悪徳業者の餌食に

所有する不動産の順法性が確保されていないと、とんでもないトラブルに巻き込まれる恐れもあります。法令違反があるということで、所有者側に負い目があるせいでしょうか。 心にスキが生じてしまうのです。私が経験したのは、ごく最近のこと。その舞台になっ…

【不動産売却】不動産の価値を減じる盲点、順法性とは?

不動産の世界には大手から中小までさまざまなプレイヤーが共存しています。 どのような相手と日常的に仕事をしているかによって、仕事人としての倫理観や使命感は当然に異なります。 私の場合、得意先が分譲マンション大手だったこともあって、大手企業にも…

【不動産売却】価格評価の引き上げ方

売却しようとしている土地に実際にどの程度の建物を建設できるのか、本当のところは詳細なプランをそこに描いてみないと分からないものです。 そこに建物を建設することによって得られる収益にも直結する建物の延べ床面積は、土地の面積とそこに適用される容…

【不動産売却】分割後に最低敷地規模を確保できることが、高値売却を実現?

地価の高い都市部では、広めの土地を分割して戸建て住宅地として開発・分譲する例は少なくありません。 その土地をそのまま売却したのでは総額が高くなってしまい、その場所で想定される買い手には売却しづらいからです。 土地をいくつかに分割し、そこに戸…

【不動産売却】間口の狭い土地は隣地を買い増して間口を広げる?

土地に関するマイナス要素には前面道路との関係に加えて、土地の形状も挙げられます。不整形であれば、やはり問題が生じます。 たとえ整形であっても、前面道路との関係で条件の良し悪しには違いが生じます。これら土地の形状に関するマイナス要素にはどう対…

【不動産売却】土地の価値を見極める上では前面道路との関係とは?

ここからは土地に関するマイナス要素をどう解消していけばいいか、細かな条件を設定して見ていくことにします。 まずは前面道路との関係です。土地の話のはずなのに道路の話からというのはなぜ、と不思議に思う方もいるかと思います。確かに不動産としての価…

不動産売却交渉術!足元を見られないための解消方法

私が購入を持ちかけられる不動産は、以前からほかの第三者と売買に向けた交渉に入っていて、そこで足元を見られてしまっているものが少なくありません。 不動産の抱える減価要因を指摘され、価格を抑えられてしまっているのです。逆にいえば、そうしたマイナ…

【不動産売却】所有する不動産は、その価値を日ごろから把握しておく

不動産と同様、資産として保有される株式の場合、価格変動が不動産に比べ著しいこともあって、いま、いくらなのか、多くの方が気に掛けているのではないかと思います。 しかも、同じ銘柄の株式であれば、誰が保有していようとも、含み益や含み損の差はあるも…

相続が重なり所有者が増えていく不動産は早めに現金で分けたほうがいいのか?

土地・建物として一つではあるものの所有者は何人もいるという不動産は、いま紹介した共同ビルに限りません。 土地単体にしてもビルにしても、最初の所有者は一人でも、相続を重ねると、それが何人にも増えていく可能性があります。相続は1回で終わりません…

【不動産売却】共同所有の不動産では仲たがいすることなく管理できないと損?

売却しようとする不動産が、例えば共同ビルのように複数の個人・法人が共同で所有する不動産という場合もあるでしょう。 共同ビルというくらいですから、いくつかの土地を一体的に開発し、建設したビルです。土地や建物の規模も確保されていて、それなりに整…

前面道路が私道の場合にはその権利者の同意を得ることが必要?

建物が立ち並んだ古くからの市街地や数軒単位で開発・分譲された戸建て住宅地などでは前面道路が私道という場合があります。 その道路の用地を、地元の区市町村が所有するのではなく、道路沿いの土地の所有者や一帯を開発・分譲した不動産会社などが所有して…

隣地を取り込むことで不動産の価値を引き上げる既存不適格にも活路がある?

不動産の価値を押し下げる要因の一つに、既存不適格という建物の状況があります。 これは、現行の法令に照らして適合していない状況を指します。例えば容積率の面で現行の法令に適合していなければ、それを現行の法令に基づき建て替えると、建物の延べ床面積…

隣地を取り込むことで不動産の価値を引き上げる容積率を引き上げるとは?

同じように、ごくわずかな広さの隣地でもそれを取り込むことで不動産の価値が格段に上がることがほかにもあります。 それは、隣地を取り込むことで適用される容積率を引き上げることができるようになるからです。不動産の価値と容積率との関係は同じように、…

【不動産売却】隣地を取り込むことで不動産の価値を引き上げる前面道路との関係とは?

測量で面積を実測する作業などを通して土地の周囲の状況を確認していくと、予想外の事態に出くわすことがあり、埼玉県草加市内の土地では公道との間に第三者の土地が薄く挟まれていることが分かりました。 それが原因で、普通なら3000万円の価値があると…

【不動産売却】面積を決める重要な測量では、測量会社との協働も必要?

測量という作業は、この例でも見てきたように土地の所有権の範囲、つまり土地の広さを実測で明らかにする重要なものです。 同じ坪単価100万円の土地でも、土地の広さが100坪なら1億円、101坪なら1億100万円です。 土地の広さが少しでも違えば…

【不動産売却】隣地境界を定められないときの対処方法とは?

借地や借家は所有する不動産に第三者の権利があるがために、所有者がその不動産を好きなように売却処分できない一例です。 第三者の権利として同じように注意したいのは、隣地の所有権です。どこからどこまでは自分の土地で、どこから先は他人の土地なのか、…

【不動産売却】マイナス要素になりうるテナントの問題は「定期借家」で解決する

借地上の建物のように、自分で所有している不動産を好きなように売却処分できないのは、厄介なものです。 同じような例として、テナントビルや賃貸住宅が挙げられます。土地は自分のもので、そこに立っている建物も自分のもの。 ただ、建物を第三者に賃貸し…

【不動産売却】借地上の建物売却で地主とモメても安く買い叩かれない秘策

売却したい不動産は所有権ばかりとは限りません。なかには借地権もあるでしょう。 そこには建物が立っているはずですから、借地権の売却は原則として借地上の建物売却という形になるはずです。 借地とその上に立つ建物を相続し、それを売却処分したいという…

【不動産売却】不動産価値の査定は前もって把握した方がいいのか?

不動産を売却しようとする場合、多くの方は買い手を探してくれる不動産売買の仲介会社に価格査定を依頼するのではないでしょうか。 この価格査定を依頼することは必要であるとは思いますが、そのやり方には問題があります。それは、依頼する時期が遅いという…

【不動産売却】更地にするより中古建物で売却した方が得策

検査済証がないことから一般には高値で売却することのできなかった東京都世田谷区内の中古ビルの例を再び取り上げます。 この中古ビルを総額5000万円で売却したことを、「もったいない」と言い切りました。そう断言したのは、この土地を中古ビルごと購入…

【不動産売却】単体で売却よりも共同で行う裏技

ごちゃごちゃした低層住宅の密集地がいつの間にか高層ビルや高層マンションに生まれ変わっているのを目にされたことはないでしょうか。 低層住宅一軒一軒の敷地に着目すれば、それはそれで有効に活用されているはずです。目いっぱい活用しても、その程度の利…

【不動産売却】不動産価値を最大限に高めるたった一つの方法

不動産の価格は買い手側の事情によっても変わり得ることを説明しました。ここでいう「事情」とは、買い手がその不動産を購入してどのように利用するか、という点です。 つまり、買い手にとっての不動産の利用価値です。これが高い不動産に対しては、買い手は…

【不動産売却】不動産の価格は「一物多価」

ここで改めて、不動産の価格とは何かという点について考えてみましょう。 一般的に市場で売買されているもののなかで、これほど分かりにくいものは、ほかにはないと思います。その価格が「一物一価」ではないからです。 不動産市場は基本的には中古市場と考…

【不動産売却】買い手が金融機関の融資を受けられる環境

検査済証がないことから、一般には高値で売りにくい不動産の実例を紹介しておきます。場所は、東京都世田谷区。幹線道路沿いの商業地です。 土地の広さは約20坪。そこに、築50年近いビルが立っています。地上4階建てで、エレベーターは設置されていません。…

【不動産売却】エンドユーザー向け「必要書類」

不動産にはさまざまな書類が付きものです。土地であれば、一般に権利証と呼ばれる登記済権利証が知られています。 法律の改正でいまは、登記識別情報という数字や符号を組み合わせた12ケタの情報に置き換わっていますが、いずれにしても、土地を売買し、買い…

【不動産売却】目先の利にとらわれずに不動産の瑕疵はなくしておく

需要層をできるだけ幅広に、しかも厚めに確保するには、その不動産に欠点がないことが最低限必要です。 不動産として非の打ちどころがなければ、エンドユーザーも投資家も事業者も、多くの人がそれを購入したいと考えるに違いありません。 しかし、長い年月…

不動産の高値売却は買い手にとっての買いやすさが重要

不動産には売りやすいものもあれば売りづらいものもあります。 これは裏を返せば、買い手が付きやすいものもあれば付きにくいものもあるということです。 不動産の売買が成立するということは、売り手の事情と買い手の事情がうまくマッチするということです…

不動産の高値売却基礎知識について国との連携

不動産の高値売却に向けた基礎知識としてまずご紹介しておきたい点があります。 それは、さまざまな土地・建物のなかでとりわけ中古住宅の売買市場は流動性を高めていくに違いないという点です。 国を挙げて市場の活性化に取り組んでいるからです。もちろん…

不動産売却について

不動産について もったいない。この立地ならもっと高く売れるのに、どうして足元を見透かされたような価格で手放すのだろう。 長年、不動産売買の現場で実務に携わるなかで、そんな残念な思いに駆られたことが少なくありません。 売却しようとする不動産はご…