不動産物語

不動産売却について詳しく解説

【不動産売却】マイナス要素になりうるテナントの問題は「定期借家」で解決する





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借地上の建物のように、自分で所有している不動産を好きなように売却処分できないのは、厄介なものです。

 

同じような例として、テナントビルや賃貸住宅が挙げられます。土地は自分のもので、そこに立っている建物も自分のもの。

 

ただ、建物を第三者に賃貸しているので、そこにはテナントや入居者が存在しているという例です。この場合には、土地・建物が売り手自らのものですから、それらを誰に気兼ねすることなく売却することは可能です。

 

テナントビルや賃貸住宅として利用している建物であれば毎月賃料収入を得られますから、収益不動産として投資家に売却する例も実際少なくありません。

 

そこで1億円投資しても年間600万円の賃料収入が得られるなら、表面利回りで6%を確保できます。

 

投資家からすれば、そのままでは大した収益を生まない更地より、すでに一定の収益を生んでいる収益不動産に投資する方が合理的ですから、一定程度の利回りさえ見込めれば、そこに投資するはずです。

 

しかし、テナントビルや賃貸住宅で貸しに出している部分全てにテナントや入居者がいるとは限りません。満床・満室稼働していないなら、賃料収入に基づく収益性に期待をかけることはできないので、買い手は投資とは別の観点から購入を検討することになります。

 

例えば築年数の経過した中古の建物であれば、それを取り壊し、更地にして、そこに建物を建てた上で売却する、といった選択が考えられます。

 

事業用地の仕入れという観点から、その中古の建物の購入を検討するわけです。このように投資とは別の観点から購入を検討する場合、既存の建物は往々にして取り壊す前提です。

 

そうなると、テナントや入居者の見え方は賃料を支払ってくれる収益性の源泉というありがたい存在から一気に邪魔者へと変わります。テナントや入居者がいたのでは、建物をすぐには解体できないからです。

 

ここで立ち退きの問題が起きてきます。そしてこの立ち退きの必要性は不動産のマイナス要素として、その評価額を押し下げます。

 

東京都世田谷区内の100坪近い一等地の例を紹介します。そこを自分で利用しようとするエンドユーザー相手であれば更地の坪単価で320万~330万円、そこを事業用地として仕入れようとする不動産のプロ相手であれば同じく270万円というのが相場観です。

 

ところが、売買仲介の相談を受けた不動産会社が示した価格は坪当たり160万円といいます。エンドユーザー相手の価格と比べると半分です。

 

査定価格がそこまで抑えられたのには、理由があります。この土地には建物が立っていて、そこに賃借人が一人残っていたのです。

 

エンドユーザーであれ不動産のプロであれ、この土地を購入した暁には建物は取り壊す前提です。賃借人には立ち退いてもらって、どこに越してもらう必要があります。

 

この賃借人の存在がマイナス要素の一つと評価された結果、査定価格が抑えられてしまったのです。

 

実際にはこのほかにも、改めて測量する必要があったりするなど、ほかにもマイナス要素が指摘されました。それらを含めていくつかのマイナス要素があったばかりに、この土地の所有者は足元を見られてしまったわけです。立ち退きの問題を解決するには、テナントや入居者など建物の賃借人にそれを承諾してもらう交渉と立ち退き料という金銭が必要になります。

 

したがってこの問題は、それを売り手側で負担するのか買い手側で負担するのかという問題に置き換えられます。

 

この例ではそれを買い手側で負担するという前提で、査定価格がその分、抑えられたということです。しかしやりようによっては、この査定価格は抑えられずに済んだはずです。

 

つまり、この土地を相場通り、エンドユーザー相手であれば坪当たり320万~330万円程度、不動産のプロ相手であれば270万円程度と評価される方法がある、ということです。

 

それは、定期借家の利用です。借地借家法という法律に基づく契約形態で、建物の賃貸借契約の期間を1年とか3年とか一定期間に限ったものです。この定期借家を利用して建物賃貸借契約を交わしておけば、そこで定めた一定の契約期間が終了した段階で建物の所有者はそれを、確実に明け渡してもらえます。

 

立ち退き料はいりません。立ち退きの問題が発生するのは、建物賃貸借契約を昔ながらの普通借家の形態で結んでいるからです。

 

普通借家の場合、賃借人に立ち退いてもらうには、「正当事由」と呼ばれる裁判例の積み重ねのなかで認められてきた合理的な理由が不可欠です。その上で立ち退き料も求められます。

 

定期借家と違って、正当事由も立ち退き料も必要なのです。この定期借家という制度が創設されたのは、2000年3月です。

 

賃貸住宅のような居住用の建物の場合、それ以前に結ばれた建物賃貸契約を定期借家に切り替えることはできませんが、テナントビルのような事業用の建物であれば、それは可能です。継続して入居しているテナントの場合、賃料の額は下げざるを得ないでしょうが、昔ながらの普通借家は切り替えられるタイミングを見計らって定期借家に変更しておくのが得策です。

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