不動産物語

不動産売却について詳しく解説

【不動産売却】分割後に最低敷地規模を確保できることが、高値売却を実現?





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地価の高い都市部では、広めの土地を分割して戸建て住宅地として開発・分譲する例は少なくありません。

 

その土地をそのまま売却したのでは総額が高くなってしまい、その場所で想定される買い手には売却しづらいからです。

 

土地をいくつかに分割し、そこに戸建て住宅を建設して建売住宅として分譲することが、事業性も収益性もともに見込める、その場所に適した売り方ということです。

 

そこで事業性を左右するのは、土地を何区画に分割できるかという点です。

 

先ほど例に挙げた間口の狭い土地の場合、二分割すると間口が2mを切ってしまうことから、二分割した上で売却することはできません。

 

これは、建物を建設する場合、土地は前面道路に最低2mは接していなければならない接道条件と呼ばれる制限があるからです。こうした制限はほかにもあります。

 

敷地面積の最低規模です。住居系の用途地域内では、敷地の細分化で日照・通風・防災などに支障を来すのを防ぐ狙いから敷地面積の最低規模が用途地域とともに定められている場合があります。

 

東京都世田谷区を例に取れば、敷地面積に対する建築面積の割合を示す建ぺい率の制限に連動する形で第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域に定められていて、建ぺい率40%の地区では敷地面積の最低規模は100㎡、同50%の地区では80㎡、同60%の地区では70㎡に設定されています。

 

例えば建ぺい率50%の地区にある広さ160㎡の土地であれば二分割して売却することができますが、広さ150㎡の土地であれば二分割すると一区画の広さが75㎡で敷地面積の最低規模を下回ってしまうので、売却することができません。

 

敷地面積の最低規模というルールを導入した時期以降にそこで定められた最低規模を下回ることになった土地には、建物を建設することが認められない前記事で紹介した東京都世田谷区内の100坪近い一等地は、この敷地面積の最低規模という制限を受けるなかで売買した例です。

 

建物を賃貸していたことから、立ち退きの問題を抱えていました。それがアダになって、地元で長年にわたって売買仲介を手掛ける会社から本来の価値を大きく下回る額でしか評価されなかった不動産です。

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