【不動産売却】単体で売却よりも共同で行う裏技

ごちゃごちゃした低層住宅の密集地がいつの間にか高層ビルや高層マンションに生まれ変わっているのを目にされたことはないでしょうか。

低層住宅一軒一軒の敷地に着目すれば、それはそれで有効に活用されているはずです。目いっぱい活用しても、その程度の利用しかできなかったのでしょう。

ところがそれらの敷地をまとめると、比較にならないほど大きな建物を建設できます。だからこそ、こうした生まれ変わった街の光景があちらこちらに見られるのです。

これも、不動産の利用価値を最大限に高めた例の一つです。この現実を、不動産の売り手として利用しない手はありません。

一つ一つでは利用価値の限られる不動産をいくつかまとめることでその利用価値を高めるのです。私はそれらの不動産をまとめる立場で、具体例にいくつも関与してきました。

街の一角を「等価交換」と呼ばれる手法で開発し、そこに高層ビルや高層マンションを建設する場合が、一例です。

等価交換とは、不動産を所有する地権者と開発資金を提供するデベロッパーが一緒になって、高層ビルや高層マンションを建設する開発手法の一つです。

共同事業の一形態で、地権者は開発資金を負担することなくビルやマンションを建設することが可能で、所有していた不動産の評価額に見合う土地・建物の権利を、そのビルやマンションの中に手に入れることができます。

元の不動産の権利と、新しい不動産の権利を、等価を原則に交換するわけです。考え方としては、所有していた不動産をいったん手放して、その代金で新しく建設されたビルやマンションの一部を購入するような仕組みです。

ただ実際にそうしたプロセスを踏めば、不動産を売却している以上、その売却によって生まれた利益に課税が発生します。

譲渡益課税と呼ばれるものです。仮に８０００万円で売却できたとしても、この課税によって普通はその８０００万円がまるまる手元に残ることはありません。

課税によって６０００万円しか手元に残らなければ、新しいビルやマンションの中には６０００万円分の権利しか所有できないはずです。つまり、等価では交換できないということです。

等価交換はその不都合を解消する、税務上の措置という顔も持っています。最初の段階では等価での交換を認め、そこで発生するはずの課税を、等価交換で新しく手に入れたビルやマンションの権利を将来売却する時点まで繰り延べしてくれるのです。

この措置が適用されるため、等価交換は開発手法の一つとして広く活用されてきました。東京都大田区内でこの等価交換を用いて分譲マンションの開発を進めていた一角があります。

最終的にまとまったのは、低層住宅８軒分。土地の広さで約３００坪です。ここには、大手のデベロッパーが地上７階建ての分譲マンションを建設する計画です。この一角の奥まった場所にある広さ６坪程度の住宅が立つ借地はそれ単独で考えれば、８００万～１０００万円程度の価値しかありません。

この開発プロジェクトに私の前に携わっていた不動産会社は、この借地の権利者に評価額として約１３００万円を提示し、中古マンションに引っ越すように促したそうです。

この評価額では新しく建設される分譲マンションの中に権利を手に入れようがありません。床面積としてもわずかな広さにしかならないからです。

自己資金があれば等価交換で得られる権利にそれを加えて、一つの住戸を手に入れることができますが、自己資金がなければ自らの権利を売却処分して立ち退くほかありません。

ところがこの借地には、私がこの開発プロジェクトに携わるようになってから、最終的に約４８００万円という評価額が付きました。

当初持ち掛けられていた約１３００万円に比べると、およそ４倍です。借地の権利者にとってみれば、評価額をおよそ４倍にまで高めることができたわけです。

なぜここまでの開きが生じるのでしょうか。これこそ、一つの土地単独での評価とまとまった土地での評価の差です。それはつまり、その土地を単独で手に入れた場合と周囲とともにまとめて手に入れた場合の利用価値の差にほかなりません。

わずか６坪程度の広さの建物しか立たないような土地ですから、一つの土地単独であれば、その土地の利用は限られます。

しかもこの借地の場合、再建築不可と呼ばれる建て替えの認められないものでした。たとえ既存の建物が立っていても、敷地と道路との関係によっては建物を新しく建設することができないケースがあるのです。

ところが周囲の土地とまとめられれば、状況は一変します。このポイントの冒頭で例示したように、そこに高層ビルや高層マンションを建設することができるようになります。

それは、より幅員の広い道路を前面道路にすることができるようになって、敷地に適用される容積率が大きく引き上げられるからです。容積率が引き上げられるということは、それだけ広い床面積を確保できるようになるということ。それは収益性の向上に直結します。

そのため、高収益に見合う対価を、まとまった土地の一部に対しても見込むことができるようになるわけです。土地をまとめるという行為は通常、その土地とは無縁の不動産会社が手掛けるものですが、それを近所との合意のなかで自分たち主導で進めていくということも考えられます。

周囲の土地とこうしてまとまっていくことで自らの不動産の価値を高める、そうした共同戦線を張るような売り方もあることをご認識ください。

不動産物語