不動産物語

不動産売却について詳しく解説

【不動産売却】隣地境界を定められないときの対処方法とは？

不動産売買の基本




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借地や借家は所有する不動産に第三者の権利があるがために、所有者がその不動産を好きなように売却処分できない一例です。

 

第三者の権利として同じように注意したいのは、隣地の所有権です。どこからどこまでは自分の土地で、どこから先は他人の土地なのか、その境界がはっきりしていれば問題はありませんが、そこがあいまいだと本来は好きなように売却できるはずの不動産でもそのままでは買い手が付きません。

 

境界があいまいということは土地の面積もあいまいということ。面積のあいまいな土地を買おうという人はいません。

 

いわゆる隣地境界の問題です。このような場合、当然、隣地境界を確定させるべきです。

 

ただそれには、隣地の所有者の同意が不可欠です。ここまでは自分の土地であるということを、互いに納得の上で確認し合う必要があるからです。

 

したがって、仮に隣地境界がはっきりしていなくても、隣地所有者の協力が得られる場合であれば、事実上は何の問題も生じません。困るのは、隣地所有者の協力を得られない場合です。

 

何かの事情で隣地境界を認めようとしない、そういう場合もあり得ます。どうすればよいのでしょうか。

 

東京都港区内で取得し、投資用マンションを開発する不動産会社に売却した土地は、まさにそうした例の一つです。隣地境界があいまいだったのです。

 

しかし、マンション開発用地として売却できたということは、その問題が解決できたということです。この例ではどのような手段を取ったのでしょうか。具体例に基づいて説明します。間口に比べて奥行きの深い土地を手に入れたのが、この案件に関与するようになったきっかけです。

 

まず土地所有者に対する債権を買い取り、債権者としてそこが所有している土地に競売を申し立て、債権者自ら競落する自己競落を狙っていました。

 

競売では第三者に落札されてしまったので、土地はその落札者から買い取ることになりましたが、最終的には狙い通り、土地を手に入れることができました。ただ、この土地だけでは間口が狭い。せいぜい６ｍ程度しかありません。

 

そこで隣地を買い増すことにしました。隣地も間口が狭いものの、逆Ｌ字形の土地なので奥に入ると少し広がりを持っています。

 

これら２つの土地を一体で考えれば、土地の広さも間口も確保できるので、そこに分譲マンションを開発することが可能です。

 

ここで問題になったのは、逆Ｌ字形の土地が奥の方で広がった部分と隣接する囲繞地との境界がはっきりしていないという点です。

 

囲繞地というのは、第三者の土地に周囲を囲まれていて、道路に面していない土地のこと。そこに立つ建物を将来建て替えるときには建て替えられない恐れがある土地です。この囲繞地との間には境界を示す境界ポイントが一切見当たらないのです。

 

しかし、この境界をはっきりさせることができないと、せっかく手に入れた２つの土地を生かすことができません。境界の確定に向けて隣地所有者の同意を得ようと、半年くらいの間、何度も訪ねましたが、一向にらちが明きません。

 

どうやら、いま想定される隣地境界を認めてしまうと将来の建て替えに不都合を来すのではないか、と考えているようです。

 

そういう事情ですから、ここがむしろ自分が考える正しい隣地境界であるという明確な反論を主張するわけでもありません。こちらから持ち掛けている隣地境界には同意しない、しかし明確に反論するわけでもない。

 

そうした状況が続きました。このように隣地境界が定まらない場合を念頭に置いて、国は筆界特定という制度を用意しています。「筆界」とは土地登記の最小単位である「筆」の境界です。

 

土地所有者の申し立てを受けて、不動産登記業務を所管する法務局の登記官が一定の手続きの下でこれを定めてくれる、という制度です。この制度を活用すれば、隣地所有者の同意なしに、筆界を定めることができます。

 

ただ、この手続きに基づき筆界を定めるには、一定の費用と時間が掛かります。申請手数料だけであればそう大きな金額ではありませんが、手続きのなかで測量が必要になると、その費用が加わります。１００万円単位の金額が必要になることもあります。

 

ところが、それだけの費用と時間を投じても、確定できるのはあくまで、筆界ということに注意が必要です。境界ではないのです。筆界と境界は「登記された土地の範囲を示す」という点では共通ですが、「所有権の範囲を示す」か否かという点で言えば、それはあくまで境界であって、筆界ではありません。

 

筆界は決して所有権の範囲を示すものではないのです。したがって、筆界を確定させても、所有地の広さは必ずしも定まりません。

 

それはそれで、また別の手続きを経る必要があります。つまり、この土地で開発事業を予定している場合、事業用地の広さが後日増減することになる可能性があるわけです。

 

開発事業は綿密な事業計画に従って事業性をチェックしながら進めていくので、事業用地の面積に増減の可能性があるということは事業リスクの要因を一つ増やすことにつながります。

 

それは、開発事業を進める立場からすれば避けなければなりません。そこでこの例では、「額縁分筆」と呼ばれるやり方を採用しました。

 

考え方としては、「損して得取れ」の発想です。簡単にいえば、境界のはっきりしない隣地に接する土地をごく一部だけ切り出して分筆します。

 

自社で所有する土地の中に境界を新しく設定することで、土地所有権の範囲を確定させるのです。こうすれば、事業用地として想定する土地は隣地との境界が全てはっきりし、したがって広さも確定できます。

 

しかし、隣地との間で切り出して分筆した土地は切り捨てることになります。持ち続けるほかありませんが、利用できませんし、当然売却処分もできません。そこにだけ着目すれば損かもしれませんが、全体として考えれば、事業用地の方を生かすことができるので、得です。

 

これが、「損して得取れ」の意味です。ただし、この額縁分筆はそうそう認められるものではないので、安易に利用できるやり方とはいえません。認められるのに必要な根拠を、こちらでしっかり準備したからこそ、この例では実現できたと考えています。一つは、測量の実施です。

 

土地の周囲には境界ポイントとして明らかなものがあります。それらを手掛かりに測量を重ね、この土地の所有権の範囲を推定することを試みています。

 

もう一つは、隣地所有者の同意拒否という事実を主張することです。隣地所有者は自分で正しいと考える隣地境界はここであると反論することもなく、こちらから持ち掛けた隣地境界にただ同意しないという対応でした。いわば反論のない同意拒否です。

 

この点は登記官に主張し、額縁分筆の登記を認めるか否かの判断にあたって勘案してもらう必要があります。とりわけ重要なのは、隣地との間で切り捨てることになる土地の広さをどこまで抑えられるかという点です。地価の高い場所ですから、その大小が不動産事業の収益性に大きく響きます。

 

そこは、登記官の判断次第なのです。この例ではこうした努力が実って額縁分筆が認められたばかりか、隣地との間で切り捨てることになる土地の広さをごくわずかにとどめることができました。

 

それによって、土地所有権の範囲の確定されたもう一方の土地を、投資用マンションの開発用地として無事に売却することができるようになったわけです。