不動産物語

不動産売却について詳しく解説

不動産売却について





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不動産について

 

もったいない。この立地ならもっと高く売れるのに、どうして足元を見透かされたような価格で手放すのだろう。

 

長年、不動産売買の現場で実務に携わるなかで、そんな残念な思いに駆られたことが少なくありません。

 

売却しようとする不動産はご自分の資産です。本当は、誰もができるだけ高く売りたいと願っているはずです。

 

相続でたまたま譲り受けた不動産にしても、その願いは変わらないでしょう。

 

ところが現実には、その願いをかなえられる人は決して多くありません。それには、いくつかの理由が挙げられます。

 

不動産という資産は株式や債券のような流通市場の整備された資産に比べ、流動性が低いです。

 

市場で売りに出せば、その時の市場価格ですぐ売買が成立するとは限りません。不動産は株式や債券のような資産と違って、「一物一価」ではないからですね。誰もが認める唯一の市場価格があるわけではないです。

 

しかも不動産は、利用して収益を上げて初めて価値を生むので利用者である賃借人が付きものです。

 

ところが一方で、賃借人は不動産の自由な利用を妨げる存在ともいえますね。買い手の意向によっては立ち退いてほしい相手ですから、不動産の価値を損ねる存在でしかありません。

 

たとえ所有するテナントビルが稼働していたとしても、だから高く売れるとは限らないわけです。もう一つ、不動産のなかでも土地は必ずしも100%活用できないという事情もあります。

 

土地は独立して存在しているわけではなく、道路や隣地といった第三者の所有する不動産と接して存在しています。

 

この立地ならもっと高く売れるのに、どうして足元を見透かされたような価格で手放すのだろうと考えてしまいます。

 

長年、不動産売買の現場で実務に携わるなかで、そんな残念な思いに駆られたことが少なくありません。

 

売却しようとする不動産はご自分の資産。本当は、誰もができるだけ高く売りたいと願っているはず。

 

相続でたまたま譲り受けた不動産にしても、その願いは変わらないでしょう。ところが現実には、その願いをかなえられる人は決して多くありません。それには、いくつかの理由が挙げられます。

 

 

 

売却しようとする不動産はご自分の資産です。本当は、誰もができるだけ高く売りたいと願っているはずです。

 

相続でたまたま譲り受けた不動産にしても、その願いは変わらないでしょう。ところが現実には、その願いをかなえられる人は決して多くありません。それには、いくつかの理由が挙げられます。

 

この立地ならもっと高く売れるのに、どうして足元を見透かされたような価格で手放すのだろう。長年、不動産売買の現場で実務に携わるなかで、そんな残念な思いに駆られたことが少なくありません。

 

売却しようとする不動産はご自分の資産です。本当は、誰もができるだけ高く売りたいと願っているはずです。

 

相続でたまたま譲り受けた不動産にしても、その願いは変わらないでしょう。ところが現実には、その願いをかなえられる人は決して多くありません。それには、いくつかの理由が挙げられます。

 

土地の価値とはそれを利用し収益を上げて初めて生まれるものです。利用が制約を受ければ当然、不動産の価値も損なわれます。

 

これらの事情は不動産の価格を引き下げる、いわばマイナス要素です。不動産を購入しようとする側は、それを値下げ材料に持ち出しますから、不動産が「一物一価」ではないなかで価格はどうしても安く抑えられがちです。

 

売り手が不動産を初めて売却する人だったり、不動産売却の知識や経験に乏しい人だったりすれば、買い手にはそこも見透かされ、さらに安く買い叩かれてしまいますマイナス要素を抱えた不動産を、不動産売却の素人が売ろうとする。

 

買い手側にとってこれほどうま味のある話はありません。

 

 

そうした仲介会社が売り手の立場に立って安く買い叩かれるのを防いでくれると思ったら、大間違いです。

 

仲介業者

 

いまの仲介業は不動産の売却希望・購入希望情報を基に売り手と買い手を結び付けて法律に則った取引に持ち込む紹介業にすぎません。

 

 

価格交渉を手伝ってくれるとしても、限りがあります。先ほど挙げたようなマイナス要素は価格に織り込まれても仕方ないというのがいまの仲介業にとっては常識ですから、どのようにすればマイナス要素を一掃し、売却しようとする不動産をより高い価格での取引に持ち込めるか、という姿勢はとても望めません。

 

では、こうした不動産を売却しようとする人が、その不動産をもっと高い価格で処分するには、どうすればいいのでしょうか。私は過去20年以上、分譲マンション用地の仕入れ事業に携わってきました。

 

今まで、およそ60~70カ所で用地をまとめて、マンションデベロッパーに納めてきました。不動産を買い集めて、一定の規模までまとまった土地として売り渡す、その業務のなかでは、テナントを立ち退かせたり、道路や隣地との関係で利用に制約を受ける土地を100%活用できるものに生まれ変わらせたりする、マイナス要素の一掃作業にも取り組んできました。

 

そうしたなかで次第に、不動産のオーナーからマイナス要素を抱える不動産の売却コンサルティングを依頼されるようになってきました。いまではマンション用地の仕入れ業務で培ったノウハウを土台に、そこまで業務領域を広げています。

 

不動産を売却する段階でいくら売買仲介を業とするプロに依頼するとしても、高値売却に必要な基礎知識は身につけておくべきである、ということです。

 

 

ここでいう基礎知識とは、不動産売却時にどのような点がマイナス要素として評価されてしまうのか、そしてそれを一掃するにはどのようにすればいか、といったものです。

 

買い手に値下げの交渉材料にされてしまうマイナス要素というものを、売り手側も正しく理解しておく必要があります。

 

 

基礎知識を身につけるだけでは不十分です。その上で、マイナス要素を一掃できるような問題解決能力の高いプロと組むことが欠かせません。

 

 

先ほど申し上げたように、いま売買仲介を業とするプロの大部分は紹介業にすぎませんから、ここでいう問題解決能力を持ち合わせていません。

 

問題解決能力の高いプロ、しかも信頼できるプロをどのように見極めるかという点も、マイナス要素を抱える不動産をより高い価格で売ろうとするには不可欠なノウハウです。

 

 

 

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