隣地を取り込むことで不動産の価値を引き上げる容積率を引き上げるとは？

同じように、ごくわずかな広さの隣地でもそれを取り込むことで不動産の価値が格段に上がることがほかにもあります。

それは、隣地を取り込むことで適用される容積率を引き上げることができるようになるからです。不動産の価値と容積率との関係は同じように、ごくわずかな広さの隣地でもそれを取り込むことで不動産の価値が格段に上がることがほかにもあります。

それは、隣地を取り込むことで適用される容積率を引き上げることができるようになるからです。不動産の価値と容積率との関係は第一したように連動しています。適用される容積率を引き上げることができれば、不動産の価値は自ずと高まるのです。

ではなぜ、隣地を取り込むことで適用される容積率を引き上げることができるのか、具体例で見ていきましょう。場所は東京都練馬区。

区内で約３００坪の土地を入札で手に入れました。立地といい規模といい、分譲マンションの開発には適した土地です。ただ、適用される容積率が２２０％。単純に計算して約６６０坪、つまり延べ床面積２２００㎡程度の建物しか建設することができません。

この２２００㎡程度を、隣地を取り込むことで１・３倍ほどの２８００㎡程度まで増やすことができたのです。この理由を理解するにはまず、斜線制限という建築規制上のルールを知る必要があります。

これは、日当たりや風通しなどの確保という周囲への環境上の配慮から、建物の高さを一定程度に抑えるものです。都市部では街中でよく、上部が斜めに切り取 られたような形状の高層ビルを目にすることがあります。

あれはまさに、斜線制限に従って建物を設計した結果として生まれたものです。例えば住宅地では、前面道路、北側に接する隣地、そのほかの隣地、これらとの関係で建物の高さが一定程度に抑えられます。そのため、都市計画上の指定容積率は３００％でも、その３００％をまるまる利用できるとは限りません。

斜線制限に従って建物の高さを決めていくと、結果として床面積が抑えられ、使い切れる容積率は２８０％程度に納まってしまうということもあります。この例でも、入札で入手した土地に適用される容積率が２２０％だったのは、斜線制限が利いていたからです。

北側隣地との境界から真上に一定の距離を立ち上げ、そこから一定の角度で斜めに線を描きます。建物はその枠内に納まっていなければなりません。そのため、建物の延べ床面積は結果的に容積率２２０％相当に抑えられてしまったわけです。

ここでは、北側隣地との境界をさらに北側にずらすというやり方を取りました。北側隣地との境界をずらせば、建物をその中に納めるべき斜線制限の領域は広がります。適用容積率はその結果として２８０％まで引き上げられたのです。

北側隣地で必要とした広さはわずか３坪です。その３坪分だけ境界をずらしたことによって、これだけの容積率、つまり不動産の価値の差を生み出せたということです。

実際にはこの３坪を確保するのに、それを含む約30坪の土地を買い取っていますが、事業全体を考えれば、それは十分に元の取れる費用負担ですのルールをよく知ることが、適用容積率を引き上げ、不動産の価値を高めることにつながります。