【不動産売却の税金】住民税、所得税の譲渡所得の計算方法と税率

Q.私は、所有している不動産を6月に売却しました。確定申告が必要になると聞きましたが、どのように計算すればよいのでしょうか。

A.不動産を売却したときの譲渡所得の金額は、次のように計算します。収入金額−（取得費+譲渡費用）−特別控除額=譲渡所得金額また、売却する不動産の所有期間に応じて、税率が異なります。

【長期の場合】

課税長期譲渡所得金額×税率（所得税15%、住民税5%）

【短期の場合】

課税短期譲渡所得金額×税率（所得税30%、住民税9%）

【解説】

譲渡所得とは、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。

土地や建物といった不動産の売却にかかる税金は、事業所得や不動産所得、給与所得などの他の所得と分離して（分離課税といいます）計算することになります。

1、収入金額譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物などを売却したことにより買主から受け取る金銭の額です。なお、金銭以外の物や権利で受け取った場合には、その物や権利の時価が収入金額となります。

2、取得費取得費とは、不動産の購入代金や購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。なお、不動産の取得費が分からないときや、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、収入金額の5%を取得費（概算取得費といいます）とすることができます。

3、譲渡費用譲渡費用とは、不動産を売却するために支出した費用をいいます。具体的には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などがあります。

4、特別控除額一定の要件を満たす場合には、次のような特別控除額が認められます。

収用等により土地や建物を譲渡した場合、5,000万円居住の用に供している家屋やその敷地を譲渡した場合、3,000万円平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地（所有期間5年超のもの）を譲渡した場合、1,000万円5、税率不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間※によって次のとおり区分し、税金の計算も別々に行います。

※所有期間とは、不動産を取得した日から引き続き所有していた期間をいいます。

（1）長期譲渡所得の場合譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものは、長期譲渡所得となりますので、所得税15%、住民税5%の税金がかかります。

（2）短期譲渡所得の場合譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものは、短期譲渡所得となりますので、所得税30%、住民税9%の税金がかかります。