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不動産物語

不動産売却について詳しく解説

【不動産売却の税金】代償分割とは





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Q.父に相続が発生しました。母は既に他界しており、相続人は私と妹です。父の財産は自宅の不動産(相続税評価額8,000万円)と保険金(3,000万円)です。

 

妹との遺産分割において、自宅は父と同居していた私が相続することで合意しました。

 

ただし、保険金の受取人も私であったため、妹は全く財産を相続できません。不動産を共有にしたくはないのですが、何かいい方法はありますか。

 

A.代償分割という方法があります。代償分割とは遺産分割の方法のひとつで、相続人の1人又は数人が相続財産を取得し、その相続財産を取得した人が他の相続人に対して代償金などを支払う方法です。

 

あなたの場合、自宅の不動産の全てと保険金を取得する見返りとして、妹に代償金を支払う方法が考えられます。

 

【解説】

1、不動産を共有で相続する場合遺産分割において、相続財産が不動産のみの場合は、その不動産を共有持分で相続することが考えられます。

 

ただし、兄弟で不動産を共有した場合、売却等の処分に関しても共有者の同意が必要になり、また、将来財産が細分化されていく可能性があります。仮に、あなたが妹とご自宅の不動産を共有で相続した場合、ご自宅の建替えや買換えをされるときは、全て妹の同意が必要となります。

 

2、小規模宅地等の特例相続税の計算上、小規模宅地等の特例の適用に関しては、その不動産の取得者ごとに判定をするため、要件を満たさない相続人がその不動産を相続しても適用が受けられないことが考えられます。

 

また、同居している親族がご自宅を相続した場合、一定の要件を満たせば、240㎡まで80%の減額を受けることができます。

 

仮に、あなたが妹とご自宅の不動産を1/2ずつ共有で相続し、一定の要件を満たした場合、あなたが相続する持分のみが80%減額の対象となり、妹が相続する持分については特例の適用がありません。

 

具体的には以下の計算となります。

 

①全てあなたが相続した場合の相続税評価額の計算8,000万円×(1−80%)=1,600万円

 

②あなたと妹が1/2ずつ共有で相続した場合の相続税評価額の計算あなたの持分:8,000万円×1/2×(1−80%)=800万円妹の持分:8,000万円×1/2=4,000万円合計:4,800万円

 

 

3、代償分割あなたがご自宅の不動産の全てを相続することで、将来の処分もご自身のみの判断で実行することができ、小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能です。

 

妹にはその見返りとして、保険金やご自身の現預金などから代償金を支払うことで円滑な遺産分割を進めることが可能です。留意点は以下の通りです。

 

①代償分割を予定している場合には、生命保険金などで代償金に見合う財産を生前に準備しておきます。

 

②相続により取得した不動産を売却してその代金を分割した場合、換価分割と考えられ、売却に関する所得税等の負担が発生する可能性があります。

 

③代償財産として交付する財産が、その交付する相続人の所有不動産の場合には、その交付したときにおける時価でその不動産を売却したことになり、所得税等が課税されます。

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