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不動産物語

不動産売却について詳しく解説

【不動産売却の税金】固定資産の交換特例

不動産売却の税金




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Q.20年前に2,000万円で購入した駐車場が、現在時価4,000万円となっています。私の自宅の近くで弟も駐車場を経営しており、利便性を考え交換しようかと思います。

 

弟はこの土地を10年前に2,000万円で購入しており、時価5,000万円なので、現金1,000万を支払うこととしました。この場合、所得税がかからないと聞いたことがあるのですが、具体的に内容を教えていただけますか。

 

A.あなたは固定資産の交換の特例により、適用要件を満たせば課税されませんが、弟さんは交換差金を受け取りましたので、その部分についてのみ課税されます。

 

【解説】

個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。

 

ただし、この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受取ったときは、その交換差金が所得税の課税対象になります。

 

この特例の適用を受けるためには、次のすべての要件を満たす必要があります。

 

1、適用要件

 

①交換譲渡資産と交換取得資産は、いずれも固定資産であること。不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産は、棚卸資産となるため、特例の対象になりません。

 

②交換譲渡資産と交換取得資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように同一種類の資産であること。この場合、土地には借地権が含まれ、建物には建物に附属する設備及び構築物が含まれます。

 

③交換譲渡資産と交換取得資産は、それぞれの所有者が1年以上所有していたものであること。

 

④交換取得資産は、交換の相手が交換のために取得したものでないこと。

 

⑤交換取得資産を、交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。

 

同じ用途に供したかどうかは、その資産の種類に応じ、おおむね次に掲げる区分により判定することとされています。

 

イ、土地にあっては、宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他の区分ロ、建物にあっては、居住の用、店舗又は事務所の用、工場の用、倉庫の用、その他の用の区分

 

⑥交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

 

なお、20%を超える場合には、この特例は適用されません。ご質問の金額判定は以下のように計算することになります。5,000万円−4,000万円=1,000万円≦5,000万円×20%

 

2、交換差金

 

弟さんは、交換差金部分について課税され、譲渡所得金額は次の算式により計算されます。①算式交換差金の金額−(交換譲渡資産の取得費+譲渡経費)②ご質問の譲渡所得金額600万。

 

 

 

3、申告要件この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕を添付して提出する必要があります。

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