【不動産売却の税金】譲渡担保についての事例

Q.知人が事業資金を融通してくれることになりましたが、私個人所有の工場の土地について、譲渡担保の登記をすることが条件といわれました。譲渡担保の登記をすると、当該土地が、私個人の名義からこの知人の名義となるようですが、譲渡の税金はかかりますか?また、借りた事業資金が返済できなくなった場合には、どうなるのでしょうか?

A.譲渡担保を目的として所有権の移転登記をしても、所得税は課税されません。但し、その後、借入金を返済できなくなったため、実質的に債権者のものとしたときには、その事実が生じたときに、譲渡があったものとして取り扱われることになります。従って、現時点では、譲渡の税金はかかりません。

【解説】

1、譲渡担保とは通常、不動産を担保として借入をする際は、抵当権や根抵当権の設定登記をします。

この抵当権の設定登記より更に強固に担保したいときに、登記上だけ土地の所有者を借主から貸主の名義に移してしまうことを譲渡担保といいます。

借主は、所有権が移転しても使用収益できるので、質問者の場合には、土地の名義が貸主に変わっても以前と同様に工場として使用し続けることができます。

2、譲渡担保の登記以前は、真実は譲渡担保であっても、売買を原因とする登記ができました。

改正不動産登記法により、原則、売買を原因とする登記はできなくなっています。

3、譲渡担保と課税譲渡担保で所有権を移転登記しても、所得税では、その実質は担保にすぎないということで、売買はなかったものとして課税されません。但し、以下の条件に該当しなければなりません。

（1）契約書において以下の全ての事項を明らかにしていること

①担保となっている資産を債務者が従来どおり使用収益すること

②通常支払うと認められる当該債務にかかる利子又はこれに相当する使用料の支払に関する定めがあること

（2）債務者と債権者が連署した申立書を税務署長に提出すること申立書には、その譲渡が債権担保のみを目的として形式的に行われたものである旨の内容を記載すること

4、譲渡担保について課税が発生する場合その後上記3、（1）の要件のいずれかを欠くことになったとき、又は借主が債務を弁済できなくなったため、その資産が実質的にも債権者のものとなったときには、これらの事実が生じたときに譲渡があったものとして取り扱われます。

5、買戻条件付譲渡及び再売買の予約担保の契約には、譲渡担保ではなく、買戻条件付譲渡や再売買の予約等の形式があります。これらの場合であっても、上記のような要件に合致しているものは、譲渡担保に該当するものとして、同じ取り扱いが適用されます。