【不動産売却の税金】1号買換えの事例

Q.東京23区内で親の代から経営してきた印刷工場を廃業することにしました。

この印刷工場の土地を売却し、その資金で、妻の実家のある地方都市で再度印刷工場をやってみようかと夫婦で話しております。

印刷工場の土地は親から相続した土地で、売却の税金が心配です。税金を減らす方法はありますか?

A.事業用の資産を買い換えたときの特例を適用できれば、土地の譲渡益の一部に対する税金を将来に繰延べることができます。

【解説】

1、事業用資産の買換えの特例とは個人が、事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等を譲渡し、譲渡してから、一定の期間内に特定の地域内にある土地建物等を取得し、取得後1年以内にその購入した資産を事業の用に供したときは、譲渡した資産の譲渡益のうち一部分の税金を繰延できる制度です。

2、1号買換えこの特例は、譲渡する資産と購入する資産の組み合わせによって、現在、10の特例が規定されています。

ご質問の場合は、1号買換えが適用できると思われますが、買換え特例の中でも代表的なもののひとつです。

この特例は、譲渡する資産と購入する資産が以下の条件に合致することにより適用できます。

（譲渡する資産）既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物又はその敷地の土地譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が10年を超えるもの（購入する資産）既成市街地等外にある事業用の土地等や、建物、構築物、機械装置ご質問の場合、売却する土地は東京23区内ですので、既成市街地等に該当します。

妻の実家の地方都市が既成市街地等外に該当し、その区域内で印刷工場として使用する土地建物として購入すれば、東京の土地建物等の売却により発生する譲渡益の一部について、課税を繰延べることができます。

3、既成市街地等とは以下に掲げる区域をいいます。

①首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地

②近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域

③首都圏、近畿圏及び中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令別表に掲げる区域4、判定の時期譲渡や購入した土地等が、上記の地域又は区域に該当するかどうかの判定は、その土地等を譲渡した時又は取得した時の現況によるものとされています。

従って、1号買換えの適用を受けようとする場合には、譲渡及び購入の直前において、当該資産の所在する各市町村へ、上記の地域に該当するかどうかの確認が重要です。

取得時に既成市街地外で、その後既成市街地内に取り込まれた場合でも適用はできます。

5、課税の対象となる譲渡所得の計算

（1）売却代金以上の事業用資産を購入した場合①収入金額売却金額×20%②必要経費（売却した資産の購入代金+譲渡に係る費用）×20%③譲渡所得の金額①−②が税金の対象となります。

例えばご質問の場合、土地建物を5,000万円で売却（譲渡費用500万円）、6,000万円の土地建物を購入した場合には①収入金額5,000万円×20%=1,000万円②必要経費5,000万円×5%=250万円（相続で取得し、取得価額が不明のため概算取得費を適用）（必要経費250万円+譲渡費用500万円）×20%=150万円③譲渡所得の金額①−②=850万円が税金の対象となります。

（2）売却代金未満の事業用資産を購入した場合①収入金額（売却金額−買換資産の購入代金）+買換資産の購入代金×20%②必要経費（売却した資産の購入代金+譲渡に係る費用）×上記÷①売却金額③譲渡所得の金額①−②が税金の対象となります。

例えばご質問の場合、土地建物を5000万円で売却（譲渡費用500万円）、3000万円の土地建物を購入した場合①収入金額5,000万円−3,000万円=2,000万円3,000万円×20%=600万円2,000万円+600万円=2,600万円②必要経費250万円+500万円=750万

円2,600万円÷5,000万円=0.52750万円×0.52=390万円③譲渡所得の金額①−②=2,210万円が税金の対象となります。