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不動産物語

不動産売却について詳しく解説

【不動産売却】代金を頂く際の注意点は?

不動産売却の税金




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A.買主より頂く残代金は、取引内容によりますが、現金、送金、預金小切手となります。

 

【解説】

1、概要

買主より頂く、手付金残代金で全ての清算を行います。

 

金種というのは、一般には授受される通貨の種類を指しますが、不動産取引においては、現金(送金)か小切手かとの区別に使用されることが多いです。

 

売買の際に不動産業者が仲介として入っていれば、売主の抵当権の抹消手続き、残債、買換えであれば買換え先への送金、その他精算金についてもすべて別々に分けるアドバイスをしますが、送金先の銀行が統廃合により名称等変更されているケースがありますので、再度の確認が必要です。

 

残代金の小切手に関しては、パーソナル小切手ではなく、預金小切手となります。

 

2、その他気をつけること

(1)預金小切手について預金小切手は振出人が銀行支店名になっている小切手で、通常「ヨテ」と呼んでいます。

 

このヨテは銀行が振出人となっているので、不渡り等の間違いがなく支払いを受けられ安全と言われています。売買代金に支払われる小切手には、通常小切手の左隅に横線、線引(銀行、BANK、銀行渡り等の文字が入ります。)を入れます。

 

この横線を入れることにより、所持人から取立を依頼された銀行、支払銀行と直接取引のある人にしか支払えないこととなっているため、その小切手の支払いが誰に行われたかが分かり不正使用の防止になります。

 

また現金化するには、手形交換所における決済等の手続きがあるため、日数を要することに注意が必要です。この日数は取引依頼日の翌日から起算して、銀行の2営業日目の午後に現金化されます。

 

また遠隔地の手形交換所決済の小切手はさらに日数が必要となります。したがって、売却代金を買換え先の代金に充当する場合、同日決済であれば、金種について事前の調整が必要となってきます。

 

(2)諸費用の清算について

不動産売買契約書には、各種負担金等の諸負担については、「引渡完了日の前日までの分を売主の収益または負担とし、引渡完了日以降の分を買主の収益または負担として、引渡完了日において清算します。」と謳われています。

 

したがって、年額のものも月額のものも、それぞれ日割りの清算をします。清算するものは、

 

①固定資産税・都市計画税

 

②地代(借地)

 

③管理費・修繕積立金(マンション)

 

④共用部分の電気料金・水道料金(収益物件)

 

⑤対象不動産からの果実(賃料・広告収入、施設賃貸収入)などです。

 

また、電気・ガス・水道の清算については各担当の事業所に連絡をして、引渡し当日にメーター清算にすると、掃除等での水の使用や、引渡し時の事前確認でのエアコンの使用に重宝します。

 

(3)固定資産税・都市計画税の清算(東京23区内の場合)不動産売買契約で土地の上に古屋がある場合、完了引渡し前に売主側で建物を取壊すというケースがあります。

 

たとえば、今年に売買契約を終え、来年に引渡しというスケジュールであった場合、取壊すタイミングを今年にしてしまうと、来年の1月1日時点で建物がないため、来年の固定資産税・都市計画税の清算は更地の課税標準額となってしまいますので、金額の上昇となり注意が必要です。

 

また、この課税標準額には免税点があり、市区町村の各区域内に、同一人が所有する固定資産の課税標準額の合計額が、土地(30万円)・家屋(20万円)に満たない場合には課税されません。このように古屋でも、あれば役に立つ場合があります。

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