不動産の取引形態を把握する、仲介・代理・直売りの違いは？

ここで不動産の取引形態を整理しておきましょう。ときに、不動産購入希望者の中には、買い手である自分自身と不動産業者との関係が今一つわからないという状況に陥っている方がたまにいらっしゃいます。

Ａの物件では販売代理、Ｂの物件では仲介、というように購入しようとする物件ごとに取引の形態も変わるため、お客さんのほうとしても混乱してしまうのでしょう。

田舎物件を購入する場合の基本的な取引態様は以下のとおりですので、直接不動産業者に訪れる際には再確認しておいてください。

①不動産業者の仲介（媒介ともいう）を通じて購入するケース不動産業者が売主（物件の所有者＝特定個人・法人あるいは不動産業者であったりする）と買主（皆さん）の間に立って不動産物件の紹介・案内・手続き代行をとりおこなう形態をいいます。

田舎物件・土地のように中古を主体とした流通物件を一般の購入希望者が不動産業者を通じて購入する場合には大体この取引形態になります。取引ケースによっては売主との間に介在する業者が１社、２社あるいはそれ以上の複数業者になること（これを俗にアンコ取引という）もあります。

売主との売買契約がまとまることで皆さんは原則的に不動産業者に売買価格の3％+6万円を上限とした仲介手数料を支払うことになります（４００万円以上の物件）。

②不動産業者の自社物件を購入するケース（不動産業者が他の特定の不動産業者の販売代理になるケースもこれと同様です）不動産業者自体がその物件の直接売主になるケースであり、新築のセカンドハウス向けの建売別荘や分譲のリゾートマンションを購入する場合に多いのがこの形態です。

売主から直接購入するため、購入者側に仲介手数料はかかりませんが、販売（分譲）価格にその分がマージンとして上乗せされているのが通例です。

③売り手との直接取引きのケースその土地が全く初めてというわけではなく、いくらかでも縁のある地域で探すのであれば、知り合いその他から物件を紹介してもらうこともありえます。

あるいは多少でもその地に住みなれた人が懇意の地主さんに土地や家屋を分けてもらうケースです。こうしたケースの場合、直接不動産業者を通すわけではありませんが、もし売り手との間で正式な契約を問題なくまとめたいと考えたときにはその手続きを不動産業者に頼むこともあります。

事後的なトラブル、登記上の問題整理をしてもらう意味で役に立ちます。ただ、こうしたケースの場合、物件の情報紹介をしてもらったわけではないため、料金的には正規の仲介料よりは割安な料金で請け負ってもらうことができます。

実際に物件を見学し始めると、いく種もの不動産業者、物件情報にでくわすことになります。混乱してしまいがちですが、もし取引態様がわからない場合には「この物件に関してはオタクの業者とはどう言った係わり合いになるんですか？」と不動産屋に直接聞いて確認してみるといいでしょう。