不動産物語

不動産売却について詳しく解説

購入申し込みと売買契約締結・残代金の決済・所有権移転登記、引き渡し





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新築で抽選方式を採用している物件を除き、基本的に一般に出回っている流通物件は先着順で申込者の優先順位が決まります。

 

 

具体的には申込証拠金等を入れたり、買い付け証明等を記入して売り主と交渉してもらったりと、やり方は各社・取り引きケースに応じてマチマチです。

 

 

業者もしくは仲介機関を通じての売買交渉がまとまり、売買価格と引き渡し時期に関して話が煮詰まったら、契約の日程と時間を決め、いよいよ売り主との間で売買契約を締結します。

 

 

中古物件の場合には仲介業者立ち会いの下で、大規模開発の新築であれば契約会(呼び方は千差万別)という形を取り、複数の購入者が集って複数の購入者が同時に売買契約を取り結ぶことになります。

 

 

同時に業者を通じて購入契約を取り結ぶ場合には、契約前に必ず重要事項の説明を受けます。この重要事項説明とは契約後のトラブルを未然に防ぐために行われるもので、物件案内とは違い、必ず宅建主任者の資格を持つ社員によって行われます。(なお、売買の相手方が不動産業者ではなく個人の売り主との直接取引の場合には重要事項の説明義務はありません。

 

 

不動産業者と売買契約を取り結んだ経験のある方がよく勘違いするのですが、重要事項の説明というのはあくまでも、不動産業者が物件の売り主あるいは仲介・代理をする場合に必要になるものです)売買の相手方(売り主)に対してはこの契約時点で手付金を支払うことになります。

 

 

この手付金は売買価格の一部に充当されます。(業者を通じて購入する場合には、この契約時点で仲介手数料の半額を支払うのが通例。残り半額は残代金決済時に支払う。)融資を使って購入する場合には契約後にその申し込みを行うことになります。(なお、特に素人の方が引っかかりやすい売買契約締結に関しての個別・具体的注意点に関しては後述)また、この時点で農地の契約の時に多いのが仮登記です。

 

 

農地の場合、本登記の要件が整わないときに、将来の第三者対抗力をその時点で確保するための手続きとしてこの仮登記を行います。

 

 

農地の所有権移転は時間がかかるため、その間の売主側の転売や抵当権設定を防ぐために保全措置として行われます。(仮登記の間も農地は利用できますから利用面での支障はありません)売買契約が滞りなくすんでから後日、所有権の移転登記と残代金(売買価格から契約時に支払った手付け代金を差し引いた金額)の支払をします。

 

 

同時に売り主と買い主との間での固定資産税・都市計画税の清算もこの時点で行われます(日割り)。ここで読者の皆さんへの注意点として、特殊ケースを除き、残代金の決済と物件所有権の移転登記(売り主側の売却物件に事前に抹消できない抵当権が存在する場合にはその抹消手続き)は同時に行われるものだということを教えておきます。

 

 

抵当権付き物件では決済時点で抹消手続きが確実にできることを業者や担当の司法書士なりに明確に確認しておかないと、とり返しのつかないトラブルに発展する恐れもありますので注意してください(先に残代金を決済してしまった場合など、確実に抵当権が抹消できるという保証はどこにもありません)仲介業者側もそういった手順は整えますが、購入者側も自分の権利は自分で守る姿勢で臨む必要があります。

 

 

ちなみに所有権移転登記にかかる費用(登録免許税・司法書士への報酬)は買い主である皆さんの負担です。申請後10日前後で新しい謄本と権利書が皆さんの手元に届くはずです。(これら費用もあらかじめ司法書士の報酬の中に含まれているのが通例です)そして、すべての手続きが済んだ後、物件の引き渡しが行われます。

 

 

物件の改修・リフォームの必要性からこれら手続きをする前に先行入居することも当事者同士の相談で可能です。鍵の引き渡しは中古の場合は登記・残金決済時にまとめて行います。新築の場合には管理事務所で受け渡す場合があります。

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