【不動産売却の税金】負担付き贈与

Q.私は、15年前に銀行ローンで建築した賃貸アパート（時価2,000万円、帳簿価額1,000万円）を、息子に贈与しようと考えています。

ただ、残債が1,400万円残っていますので、全額息子に負担させる予定です。この場合、贈与を受ける息子だけでなく、贈与をする私にも何か税金がかかるのでしょうか。また、私が賃借人から預かっている敷金100万円はどのようになるのでしょうか。

A.負担付贈与に該当しますので、あなたには譲渡所得に対する税金が、息子さんには贈与税がかかります。また、賃借人から預かっている敷金は、債務として息子さんに引き継がれます。

【解説】

負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。個人から負担付贈与を受けた場合は、贈与財産の価額から負担額を控除した価額に対して、贈与税が課税されます。

なお、贈与された財産が土地や家屋などの場合、贈与税の課税価格は、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額によります。

また、資産の譲渡とは、有償無償を問わず、所有する資産を移転させる一切の行為をいいますので、通常の売買のほか、負担付贈与も資産の譲渡があったものとして課税されます。

この場合、譲渡所得の収入金額は、受贈者が負担する債務の額となります。なお、賃貸中の建物の所有権の移転があった場合に、賃借人から預かっている敷金は、建物の旧所有者であるあなたから新所有者である息子さんに引き継がれますので、建物の贈与後は息子さんの債務となります。

ご質問の場合、あなたの譲渡所得に対する税金と息子さんの贈与税は、次のように計算します。

贈与者（父）：譲渡所得に対する税金

収入金額1,500万円（1,400万円+100万円）−取得費1,000万円=長期譲渡所得500万円長期譲渡所得500万円×税率（15%+5%）=100万円受贈者

（息子）：贈与税（暦年課税の場合）

（課税価格2,000万円−負担額1,500万円−基礎控除額110万円）×税率20%−控除額25万円=53万円

（注）平成25年1月1日から平成49年12月31日までの間は、復興財源確保法により、所得税に加えて、復興特別所得税がかかります。本問の場合は・贈与者（父）の税率が、（15％+0.315％+5％）となります。