不動産物語

不動産売却について詳しく解説

田舎不動産の相場を知る。地元相場とは?値引きは可能?





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田舎不動産には「地元値(地元相場)」という値段があります。これはその地域に長く住んでいる人、地元の人達から信用されている人等が、物件を紹介してもらう場合に、一般の人が購入するよりもはるかに安い値段で紹介してもらえる値段(相場)です。その土地の出身者であったり、ある程度その地域に馴染んでいる人や、地域住民住民同士で取引される価格は、都会の人には想像できないぐらい安いのです。

 

 

基本的には不動産というのは値引いて買うことができる商品です。あまり不動産売買の経験のない方だと、先入観として「不動産というのは売り出し価格そのままで買う商品なんだ」、という思い込みをされている方がいらっしゃるのですが、実のところそうではありません。

 

 

これは田舎不動産も例外ではなく、物件によっては大幅な値引きをいれて購入することも可能です。極論してしまえば、不動産の価格というのは「値段はあってないようなもの」だと考えていただいて結構なのです。

 

 

そもそもが流通不動産というのは定価性の商品ではありません。その性質上二つに一つとない商品であり、全く同じ商品物件・絶対的な値段というのは存在しないため、最終的には当事者間での合意に基づいた相対的な値段にならざるを得ません。

 

 

もちろん周辺相場に均した物件相場というものはありますが、それでも価格設定の段階でかなりの変動幅をもっており、且つ又、購入時期・シーズンによっても値段が変わってくるため、購入のタイミングというのも考慮すべき商品なのです。

 

 

(そうした意味では、いわば生モノに近い商品なのだといえます)とりわけ田舎不動産は売買事例そのものが少ないため、相場とはいっても不動産業者や売主の主観的判断が強く出た値付けがなされています。田舎物件の売り手側の事情としては、何らかの理由で現金化したい理由を持っています。

 

 

自分でやっている事業に失敗した(その多くは林業を主体とした地場産業)・子供の結婚資金捻出等といった理由により、今いくらいくらの資金が必要だから今手持ちの田畑や山林をいくらいくらで売ってしまおう(あるいは売りたい)という個人的経済事情が如実に反映された財産処分によるものがほとんどです。

 

 

リゾート地等の分譲物件で、売り手が業者であれば、決算期が近いからその前に在庫物件をはいてしまいたい等々といった事情の物件もあります。一般に買い手側は、仮にこの不動産を運用するとしたらいくらの賃料が取れるか(収益還元の観点)、あるいは新しく同様の住まいを建てようとした場合にいくらのコストがかかるか・周辺相場はいくらで動いているのか(再調達原価・取引事例の観点)といった視点で判断するのが通常であるため、特に首都圏の物件の場合には相場もシスティマティックに価格形成されるのが通常ですが、田舎物件の場合では上記のような売り手側の事情が加わってくるため、相場にバラツキが出やすいのです。

 

 

田舎不動産が交渉次第で値引きが可能な商品だということがわかっていただけたとして、もう少し、実践的なことをお教えしましょう。

 

 

皆さんが物件探しをしていて、気に入った物件が見つかり、それを不動産業者に伝えるとします。同じ手に入るなら、できれば安く手に入れたいと思うのが人情です。が、売る側(所有者)としてはやはりできれば高く売りたいというのが人情です。ここでは、・その土地の事を知り、きちんと物件案内を受けてから値段交渉に臨む・交渉値段の根拠を明確に提示するというスタンスで臨まれるのがいいと思います。先にも説明したように田舎不動産は相場を把握しづらい物件です。

 

 

明確な比較対象がない上、価格も流動的であり、おのずとそれを評価する人の立場や趣向の向き、物件認識力といった面に左右されます。一部のお客さんで、いきなり連絡を取ってきてまともに物件を見ずにいきなり値段交渉から入ってくるような人がいます。都会のお客さんで「もし値引いてくれて、○○万円になるなら物件案内受けてもいいよ」といった調子のお客さんです。

 

 

が、これはよくありません。まずは信頼関係を築いてからでないと地元相場に近い値段では譲ってはもらえませんし、業者や売主さんからも反感を買ってしまいます。まずはその土地のことを知ろうとする気持ちがないと駄目です。購入意思が固まり、いざ交渉で値引いてもらう理由としては、物件を見学した段階で家屋の修繕リフォームの要否、立地や住環境の良し悪しの面を根拠にしてもいいでしょうし、資金面での都合を理由にしてもいいでしょう。あえて根拠は言及せず、物件の総体評価から、気持的にこの値段で買いたい、といった理由でもかまいません。

 

 

要は購入意思と条件・その土地や地域への愛着を明確に提示することが大事なので、皆さん自身の価値観で評価した購入希望額を率直に伝えるのがいいでしょう。ではどの程度までの値引きなら可能でしょうか。これは地域相場の安定した物件で5%~10%、相場が不安定な地域や流通が停滞している地域であればもっと高い率での値引きも可能といえます。

 

 

一般の客さんの要求として非常識でなければ、業者側もちゃんと取り合います。特に現代のように空き家物件が溢れているような時代では買い手市場であるため、案外思い切った値段を提示しても、その要求がすんなりと通ってしまう事も珍しくないのです。皆さんも安い田舎物件をさらに安く取得できるようがんばってみてください。

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