田舎地域独特の不動産取引形態
田舎不動産での売買を経験してゆくと、通常の都市部の不動産取引売買とはまた違う田舎物件ならではの取引の形態に遭遇します。それが不動産業者とは違う個人ブローカーとの取引です。
田舎では地元住民で正式な免許・資格を持たない不動産屋まがいのブローカー的な人間というのも数多く存在し、彼らが契約を取りまとめるケースが往々にしてあります。
正式な不動産業者ではないけれども地元地域において売り手と買い手を取り結ぶ斡旋を免許を持たずにしている、といった存在だと考えてください。
話は少しずれますが、一般に不動産物件の売り手側には、自分の手持ちの不動産を売却・換金化しなければならない何らかの理由が存在します。
それらはたいてい返済に行き詰まった事業資金の工面等々といったマイナスの理由に基づくものがほとんどであるがため、不動産の売り手というのは自宅を売りに出している、ということをあまり周囲に公表しようとはしません。
田舎地域の場合、特にこの傾向が顕著であり、自分たちの先祖伝来の不動産を売るという事において羞恥心を拭い去れない面が強く残っています。
長くその地域に住んでいたにもかかわらず、自宅や手持ちの不動産を処分するということは周囲からみると「何かあったんじゃなかろうか？」とあらぬ疑問をもたれかねないため、売り手としても売却情報を積極的に開示できず、情報そのものが非常に閉鎖的になりがちなのです。
こうした公開情報として表には出てこない物件情報を握っているのが地元の個人ブローカーです。閉鎖的な農村地域では財産の保全管理に関しては、個人として財産管理するというよりも周辺地域に住むその家系の長に立つ人間やその地域の地元の有力者がまとめてそれらを管理する傾向が少なからず残っています。
そうした資産（不動産）の処分を任せられた人間は宅建業者としての正式な免許を持っているわけではないのですが、売却依頼された物件を仲介することで個人として紹介料を受け取ることになります。
かつてバブルで華やいでいたころは、一億総不動産屋等と呼ばれ、都心部を中心として個人の不動産ブローカーも数多く跋扈していましたが、ここでの個人ブローカーはそうした短期発生的なそれとは違い、長く地元に根付いた住民として個人財産の流通に関与している人間と見ることができます。
ただし、購入者側の皆さんとしては、こうした個人ブローカーとの取引の上では注意する必要が出てきます。こうした田舎地域の個人のブローカーは村内でも立場の強い（たいていはその地域の出身者であったりする）人間であったり、農業を生業としている側で副業としてそうした斡旋業をするようになった人間がほとんどです。
地元住民から自分たちの土地家屋の売却を任されたりと、ある意味ではそれだけ信用に足る取引相手と見ることもできるのですが、特に事務所を構えているわけでもなくそれを本業としてやっているわけでもないため、正規の不動産業者としての宅建業法の適用がありません。
そもそもが宅地建物取引業法というのは不動産業者が取引の素人であるはずの一般のお客さんを騙したり、被害を与えたりしないようにと、消費者保護の観点から厳しく業者を規制する意味で制定されたものなのですが、彼等のような無免許のブローカーにはこうしたルールがあてはまらないのです。
正式な業者としてではなく、個人行為としてなされる事なので宅建業法の規制を守る責任もなければ、罰則規定が適用されるわけでもありません。（ちなみに「業」としてなされているかどうかという判断は利益･報酬のあるなしとは関係ありません。
行為そのものが反復継続して不特定多数の相手を対象にしてなされているかどうかということにより判断されます。）つまり彼等のような業法の範囲外で活動している人間と取引をしても、それに伴う何か取引上のトラブルがあったとしても民法以外の法律を盾にして泣きつく事はできないということなのです。
それならばこうした個人のブローカーをはずして、売主と直接取引きすればいいではないか、と思われるはずです。ただ厄介なのは、こうした個人ブローカーは地域とまったく無関係ではなく、村内でも何らかの因果関係のある人間であるがため、方法としてブローカーをはずして当事者同士で勝手に契約をまとめてしまうといったことも地域ルールを無視した行動とみなされ、その後の人間関係がこじれる事もあるわけです。（この辺りが田舎不動産のややこしいところなのですが）情報ソースが彼らブローカーである以上、業者側も彼らの力を頼ることがあります。
時に地元の不動産業者ですら正確な内容を掴めないような「売り物件」の情報が流れる事もあり、「あそこにはあの人が住んでいたはずなのに、いつのまにか持ち主が変わっていた」というケースでは往々にしてこの地元の個人ブローカーが絡んできています。
広告や不動産業者から紹介を受ける際に記載されている売り出し価格の値段は必ずしも現実の成約価格（当事者間の売買契約価格）とはならない、ということは別の章でも説明しましたが、こうした不動産情報はその売り出し価格すらもない（売主が売買の情報を業者に流していないのですから当然ですが）売り情報としてその地域だけに流れることになります。
基本的にこうしたブローカーが絡む取引のケースでは窓口として正規の免許を持っている業者を通したほうがいいともいえます。手数料はもったいないですが、何かトラブルがあったときの賠償責任の面からも監督官庁の監視下にあるのとないのとでは取引上の安心感が違います。
ブローカーでも一般的には良識ある人間が多いようですが、必ずしも良心的な人間ばかりとは限りません。身元その他が確認でき、本当に信用できるのでなければ、素人の人がそうしたブローカーを直接相手にした取引をするのは避けたほうが無難です。
不動産の取引形態を把握する、仲介・代理・直売りの違いは？
ここで不動産の取引形態を整理しておきましょう。ときに、不動産購入希望者の中には、買い手である自分自身と不動産業者との関係が今一つわからないという状況に陥っている方がたまにいらっしゃいます。
Ａの物件では販売代理、Ｂの物件では仲介、というように購入しようとする物件ごとに取引の形態も変わるため、お客さんのほうとしても混乱してしまうのでしょう。
田舎物件を購入する場合の基本的な取引態様は以下のとおりですので、直接不動産業者に訪れる際には再確認しておいてください。
①不動産業者の仲介（媒介ともいう）を通じて購入するケース不動産業者が売主（物件の所有者＝特定個人・法人あるいは不動産業者であったりする）と買主（皆さん）の間に立って不動産物件の紹介・案内・手続き代行をとりおこなう形態をいいます。
田舎物件・土地のように中古を主体とした流通物件を一般の購入希望者が不動産業者を通じて購入する場合には大体この取引形態になります。取引ケースによっては売主との間に介在する業者が１社、２社あるいはそれ以上の複数業者になること（これを俗にアンコ取引という）もあります。
売主との売買契約がまとまることで皆さんは原則的に不動産業者に売買価格の3％+6万円を上限とした仲介手数料を支払うことになります（４００万円以上の物件）。
②不動産業者の自社物件を購入するケース（不動産業者が他の特定の不動産業者の販売代理になるケースもこれと同様です）不動産業者自体がその物件の直接売主になるケースであり、新築のセカンドハウス向けの建売別荘や分譲のリゾートマンションを購入する場合に多いのがこの形態です。
売主から直接購入するため、購入者側に仲介手数料はかかりませんが、販売（分譲）価格にその分がマージンとして上乗せされているのが通例です。
③売り手との直接取引きのケースその土地が全く初めてというわけではなく、いくらかでも縁のある地域で探すのであれば、知り合いその他から物件を紹介してもらうこともありえます。
あるいは多少でもその地に住みなれた人が懇意の地主さんに土地や家屋を分けてもらうケースです。こうしたケースの場合、直接不動産業者を通すわけではありませんが、もし売り手との間で正式な契約を問題なくまとめたいと考えたときにはその手続きを不動産業者に頼むこともあります。
事後的なトラブル、登記上の問題整理をしてもらう意味で役に立ちます。ただ、こうしたケースの場合、物件の情報紹介をしてもらったわけではないため、料金的には正規の仲介料よりは割安な料金で請け負ってもらうことができます。
実際に物件を見学し始めると、いく種もの不動産業者、物件情報にでくわすことになります。混乱してしまいがちですが、もし取引態様がわからない場合には「この物件に関してはオタクの業者とはどう言った係わり合いになるんですか？」と不動産屋に直接聞いて確認してみるといいでしょう。
田舎物件の情報収集方法
物件の購入希望者が自分の希望地域の物件情報を得ようとする場合、分譲の建売別荘をはじめとする新築物件の不動産情報なら、売り手自身であるデベロッパーやその売り手業者から販売を委託された販売業者が各種メディア向けに打つ販売広告や売りだしチラシによって情報を得る方法と、購入希望者自身が直接そのエリアの物件情報を扱っている不動産業者に出向くなり、連絡をとるなりして、物件情報を教えてもらう方法があります。
古くからの農村・集落地帯の物件・土地（いわゆる通常の田舎物件）であれば不動産業者からの紹介のみならず、そうした業務に絡む自治体関連機関からの情報紹介を受けるという手が有効です。
住宅取得がはじめてであり、あまりわずらわしくなく田舎物件を手に入れたいという方であれば、一番身近で手っ取り早い方法としては不動産業者（できれば知り合いの不動産業者ならベター）に声をかけておくのが一番でしょう。
物件見学の際に、自身の連絡先を知らせておけば後からでもほかの物件情報が出てきた際に、後から希望条件に沿ったものを紹介してくれます。そしてそして実際に物件を探す際には、足を使ってこまめに地元の業者を訪れてみることをお勧めします。これは業者から直接紹介を受けられる物件とそうではない物件があるためです。
不動産屋に集まってくる情報にも、一般に公開されるものとそうでないものが存在します。業者のネットや業者同士のネットワークで流れてくる情報から直接依頼主に売却依頼を頼まれる情報、単に口約束で依頼を受けるものから、聞きかじりの情報にいたるまで情報は彼らの元に集まってきます。
一般に昔から不動産業界では業者同士の長年のつながりによる情報のやり取りで客を付けたり、また、付けられたりしているという、持ちつ持たれつという関係で成り立っているという面が強く残っており、またレインズといった不動産業者間の流通不動産情報ネットの発達によって原則的には物件情報が他社にも流れるようになっています。
さらにはできれば複数の業者にあたってみることです。各社の情報力も業者によってマチマチで、一社のみに頼ってしまうと得られる情報が偏り、他の業者からならば得られたはずの物件情報が得られなかった、ということも起こり得るためです。
具体的な業者名、事務所所在地がわからなければ、田舎暮らし専門の情報誌を利用するなり、自治体発行の情報誌や新聞、イエローページなりを参考にするといいでしょう。現地に足を運ぶメリットは細かい希望エリアごとの地域情報収拾を収集したり、近時相場の値動きを知るうえでも有効です。
国内の大まかな各地域別特性は前述したとおりですが、奥深い農村地域ほど売り物件の情報ソースは地元住民が詳しいことが多いですし、不動産屋で開示される物件情報でも地元業者を直接訪ねたほうが相場を判断しやすいのです。
そんな頻繁には田舎地域を訪問できないという方や日本国内の田舎地域を客観的に比較したい、といった方が情報を得るための場所として、○○故郷情報館や故郷情報プラザ××といった全国各地の地域情報を提供したり、体験教室や各種イベントを催したりしている機関やファックスやインターネットで情報提供を行っている自治体もありますからそうしたところを利用するのも手でしょう。
全国地方紙や自治体のパンフレット、ファイル、各種の資料を取り揃えていますし、本格的に田舎暮らしを始めたいと考えている人以外にも、観光を対象とした人用の情報も数多く載っています。
ある程度田舎暮らしを考えてはいるけれど、まだ今の段階ではどこの地域に移り住みたいということまでは考えていない、といった人の情報収集にはうってつけだといえます。国内に不動産業者は数多く存在しますが、田舎地域に限定して活動している業者というのは皆さんが思っているほど多くはありません。
純粋な田舎物件に限っていえば、前述で紹介した地元の個人ブローカーや一般の不動産業者（リゾート業者を含む）として商売をしている業者が片手間でそれを扱う以外、田舎物件そのものを専門に扱っている正規の不動産業者となると、日本国内でも２００社に満たないはずです。
専門の業者の数が数少ないのは流通している物件数そのものの数が少ないことによります。日々、動きのある物件の需給を把握することは困難ですが、公開情報の売り物の物件として上がってくる純粋な田舎物件の数は一年間を通しても５千物件から７千物件の間ぐらいだろうと私自身は見ています。
田舎ということに限定せず、国内で流通している不動産の数（指定流通機構に登録されている物件数だけで６０万物件あります）と比較すれば、その希少性がわかります。潜在的に手持ちの不動産を売り手に出したいと考えている人はこうした実数よりもずっと多いはずなのですが、窓口となる機関が限定されてしまっていたりするために情報が公にされにくい面があるのです。
それゆえ、物件が出てくるかどうかは地元の業者の力量に左右されます。田舎地域ではその土地の業者に物件開拓力があるかないかによって地元の物件が公開情報として表に出てくるかどうかに強く影響しているといえるのです。
私自身も仲介業者としての経験がありますが、物件を掘り起こそうとすれば、意外にでてくるものです。皆さんが購入したい特定地域があるのでしたら、業者に頼るだけでなく、そのエリアに絞って地元の人と接してみるのも手でしょう。実際そうした気持ちで働きかけていると、思ったよりも反響が返ってくるはずです。
【田舎物件】中国・四国・九州地方
中国地方で農村物件を狙うなら岡山県、広島県エリアを探してみるといいと思われます。流通量が多く、就業農家を考えている人にも適しているといえましょう。
四国は少し特殊な地域だといえます。海岸地域のリゾート物件は出物もありますが、それ以外となると、全体的に業者からの流通情報としては田舎物件情報は極端に少なく、相場を把握するのも難しいといえます。
正確な個別の物件情報を得たいのであれば現地の地元情報に頼ってみるのがベターだといえます。新幹線交通ルート網の発達で注目したいのが北九州のエリアです。
持ち家比率の高さ、実質家賃の低さ等を考慮すると、福岡や長崎といった北九州エリアは住みやすさの点で高ランクに位置付けられましょう。
ちなみに一般の一戸建て住宅でも首都圏の頭金程度の金額で一軒家が買えてしまうレベルです。九州のリゾート地域でいえば湯布院が高人気エリアといえます。
九州地方で供給量と価格帯のバランスからいえば国東半島や長崎、熊本の阿蘇、宮崎の日向灘といったエリアが狙いといえます。
世界遺産の屋久杉で有名な鹿児島の屋久島や沖縄あたりでも、それ専門の業者が存在することもあり、物件量は豊富です。オーナーが都市部在住者が多いというのもこのエリアの特徴といえましょう。
【田舎物件】関東・中部・近畿地方
本州では三大都市圏を基点として物件が流通します。いざ物件を購入しようとなると、どうしても自分が住んでいる近郊エリアの郊外やリゾート、農村物件に目がいくと思いますが、マクロな動きも押さえておきたいものです。
以下三ヶ所に分けて近年の動きを紹介します。関東地方でのこれまでの傾向としては、将来の定住にも対応したエリアはといえば栃木や千葉の供給地に人気が集中していましたが、開発地域の分散化が計られ始めているのが最近の傾向です。
全般的に北関東は緩やかな地形が続いていることもあり、農村の未造成地が多く流通しています。千葉は内房線よりも外房線が物件が多く、リゾート物件を狙うなら南側の方が供給量も多く、探しやすいでしょう。
九十九里浜周辺あたりは定住地としてもねらい目なのではないかと思われます。また、大型別荘分譲では那須のリゾートを筆頭に物件が頻繁に出回ってきています。もともとが流通リゾート物件といえば八ヶ岳と那須が２大スポットでしたが、近年はそうした傾向は徐々に薄らぎつつあり、他の地域のリゾート化も進行し始めています。
太平洋側の海沿いリゾート地域で目を向けたいのが伊豆です。価格が大幅下落しています。近時、地震の影響からか南端側の土地相場も落ち込みをみせていますが、長い目で見れば基本的に需給バランスの取れた地域でもあり、ロケーションも非常に優れた物件が多く、首都圏近郊の別荘地域としても昔からの人気地域です。
今、海沿いの物件を考えているのでしたら選択肢にぜひ加えるべきです。中部地方は農村風景を強く残した物件の供給量が最も多い地区です。とりわけ信州は農村物件、リゾート物件、個人別荘とも三大アルプス連峰が望める人気エリアで相場も安定しています。地域振興の点で、信濃の南側では地域レベルでの福祉事業も盛んになってきています。
リゾートやスキー場建設、温泉採掘も盛んになってきていますから、数年後を見据えた不動産投資という意味合いでこのエリアは狙い目です。本格的な農村物件を手に入れたいというのであれば、冬の雪の量は多くなりますが、北陸方向の物件を狙うとよいでしょう。
やや相場は高いですが、旧家屋としての程度が非常に高い出物が多く残っています。古民家のリフォームを前提にした本格的な日本的佇まいの物件を手に入れたいのであれば一考の価値があります。
その他では石川、富山、新潟といった日本海側エリアで大規模な農家物件で低いラインで４００万円台前後から手に入る物件も出てきていますから予算と条件が合うのであれば考えてみるといいでしょう。（ちなみに富山県は全国でも一位の持ち家率で、８０％を越えているのは有名）近畿地方は関東に比べると都市部からかなり近いエリアからでも本格的な田舎物件が出てきやすく、また、物件が出てから成約までの時間が短いのが特徴です。
都市近郊地域の農地転用を前提とした土地売買も徐々に進行してきており、最近の注目エリアといえましょう。ただ、リゾート物件は思うほど供給は多くありません。
滋賀の琵琶湖周辺や伊勢・勝浦方面は湖岸、海岸地域を好む客層に人気が高く、どちらも売地の坪単価にして１０万円前後を目安にしておくとよいでしょう。一部の別荘地帯ではミニ開発も盛んですし、今後に注目したいエリアです。
【田舎物件】北海道・東北地方
とにかく広く安い土地を手に入れたいという方やマイホームがすでにあり、セカンド・サードハウス目的での購入を考えている人に適した地域です。
価格的には相対的に安いものが多いといえましょう。売り地の相場を紹介すると、北海道に限定していえば、道道沿いで坪１万円から２万円、道道から離れて１万円未満といったところでしょう。
さらに都市計画区域外の完全な山林物件であれば、３００坪（１反）単位で１０万円という物件も出てきます。
ただし、快適に住みたいというのであれば、現実的なことをいえば道道沿いが無難です。冬の時期などは雪に埋もれてしまうため、道道に沿ったエリアでなければ、個人や民間の手による除雪作業は相当困難なものとなるためです。
山奥の極端な方面では坪あたり数百円などというところも存在しますが、一年を通しての定住用途ではとても向きませんから、その点は注意です。定住目的であれば、リゾート系の大規模別荘地か農村地域を選択すべきでしょう。
スキー場が近いリゾート地や温泉街周辺であれば冬でも幾分安定した来客が見込まれるため、中古物件を改修して民宿やペンション経営をはじめる人が多いのもこのエリアの特徴です。温泉付きの売地の利点は露天風呂としての楽しみ以外に床暖房の熱源としての利用ができることにあります。
購入時期を考えれば、安く購入したいのであれば、北海道・東北地方に限っては物件の動きが鈍くなる冬に購入するのが狙い目です。先に紹介した地域実態を把握する意味でも、この時期に物件探しをするメリットがあります。
東北でも北側の秋田県や岩手県、青森県といった方は価格的には一段安いのですが、物件が比較的出ずらいといえます。流通量と地方都市との接点という面から選べばさらに南の山形や宮城、福島エリアから選ぶのが妥当でしょう。
地方都市に就職しながら素朴な田舎らしい暮らしを満喫したいという条件で探すのであれば、北海道なら札幌・旭川周辺、東北なら仙台やいわき周辺が田舎物件の流通量も豊富であり、十分地方都市への通勤圏でもあります。
十分な機能を持った物件を探す場合でも、仙台地方郊外の住宅地等で２千万円から１千万円台の物件が出てきますし、地方都市としての機能を兼ね備えた面を考慮したいというのであれば、こうした周辺地域でさらに奥まった車での通勤圏内を狙ってみるといいかもしれません。
売却不動産引き渡し後の負担は？
A.一般の取引であれば、引渡し完了日より3ヶ月以内もしくは、売主買主間で取り決めます。
【解説】
1、概要
一般の土地戸建取引において、売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったときには、売主は※瑕疵担保責任を負います。
この責任を追及することができるのは、善意（瑕疵の存在を知らなかった）の買主だけとなります。この善意の買主は、損害賠償を請求することも出来ます。ただし、買主は、瑕疵を知ったときから1年以内に権利を行使しなければなりません。
また代金減額の請求は、特約がない限り認められませんと規定されていますが、実際の取引では特約条項を設け、物件引渡し後の負担期間を、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の契約書では、売主買主間で取り決めを行うようになっており、一般社団法人不動産流通経営協会の契約書では、土地と建物の基本性能に限定し、引渡し完了日から3ヶ月以内という期間が設けられています。
※瑕疵（かし）とは、欠陥を言います。その物が備えていなければならない一定の性質、性能を有していないことを指します。民法では売買契約の瑕疵担保責任をこのように定めています。
①目的物に「隠れたる瑕疵」があること。「隠れたる」というのは普通の注意を払っても発見できないことを言う。
②責任の内容は、損害賠償。重大な瑕疵で契約の目的が達せられない場合は契約解除。
③瑕疵の発見期間は、引渡し後何年という制限はなし。ただし責任追及は、瑕疵発発見後1年以内。
④売主の故意、過失は不要。無過失責任。
2、その他気をつけること
（1）売主が宅地建物取引業者の場合目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除いて、同条に規定するものより買主に不利となる特約は無効となります。
この2年以上という期間は、不動産取引において実際に買主が買受けた不動産について、2年程度を要すれば隠れた瑕疵を発見できるという考え方があります。
（2）物件状況確認（報告）書、付帯設備表への記載この書類は重要です。不動産業者に売却の依頼をする際に、媒介契約の締結と同時に物件状況確認書、付帯設備表への記載依頼があります。
これらの書類は、現在お住まいの不動産（所有不動産）について、所有者でないと分からない物件の状況を記載する書面となります。
例えば雨漏り、シロアリの害、主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障、周囲に嫌悪施設があるのか?…等。また、設備の操作癖…等。
売主と買主が、内見から売買契約を結ぶまでの期間は短いことが多いため、その短時間に細部の（実は重要な）諸設備については、打ち合わせが出来ないことが現状です。
したがって、これらの書類を事前に、詳しく、正確に、偽り無く、記載しておけば、内見、交渉段階で検討者に告知できますし、遅くとも買主との売買契約時には告知できます。
この告知により後々のトラブルの防止に役立つと同時に、買主との売買契約もスムーズに取り交わせることとなります。
