【不動産売却】代金を頂く際の注意点は？

A.買主より頂く残代金は、取引内容によりますが、現金、送金、預金小切手となります。

【解説】

1、概要

買主より頂く、手付金残代金で全ての清算を行います。

金種というのは、一般には授受される通貨の種類を指しますが、不動産取引においては、現金（送金）か小切手かとの区別に使用されることが多いです。

売買の際に不動産業者が仲介として入っていれば、売主の抵当権の抹消手続き、残債、買換えであれば買換え先への送金、その他精算金についてもすべて別々に分けるアドバイスをしますが、送金先の銀行が統廃合により名称等変更されているケースがありますので、再度の確認が必要です。

残代金の小切手に関しては、パーソナル小切手ではなく、預金小切手となります。

2、その他気をつけること

（1）預金小切手について預金小切手は振出人が銀行支店名になっている小切手で、通常「ヨテ」と呼んでいます。

このヨテは銀行が振出人となっているので、不渡り等の間違いがなく支払いを受けられ安全と言われています。売買代金に支払われる小切手には、通常小切手の左隅に横線、線引（銀行、BANK、銀行渡り等の文字が入ります。）を入れます。

この横線を入れることにより、所持人から取立を依頼された銀行、支払銀行と直接取引のある人にしか支払えないこととなっているため、その小切手の支払いが誰に行われたかが分かり不正使用の防止になります。

また現金化するには、手形交換所における決済等の手続きがあるため、日数を要することに注意が必要です。この日数は取引依頼日の翌日から起算して、銀行の2営業日目の午後に現金化されます。

また遠隔地の手形交換所決済の小切手はさらに日数が必要となります。したがって、売却代金を買換え先の代金に充当する場合、同日決済であれば、金種について事前の調整が必要となってきます。

（2）諸費用の清算について

不動産売買契約書には、各種負担金等の諸負担については、「引渡完了日の前日までの分を売主の収益または負担とし、引渡完了日以降の分を買主の収益または負担として、引渡完了日において清算します。」と謳われています。

したがって、年額のものも月額のものも、それぞれ日割りの清算をします。清算するものは、

①固定資産税・都市計画税

②地代（借地）

③管理費・修繕積立金（マンション）

④共用部分の電気料金・水道料金（収益物件）

⑤対象不動産からの果実（賃料・広告収入、施設賃貸収入）などです。

また、電気・ガス・水道の清算については各担当の事業所に連絡をして、引渡し当日にメーター清算にすると、掃除等での水の使用や、引渡し時の事前確認でのエアコンの使用に重宝します。

（3）固定資産税・都市計画税の清算（東京23区内の場合）不動産売買契約で土地の上に古屋がある場合、完了引渡し前に売主側で建物を取壊すというケースがあります。

たとえば、今年に売買契約を終え、来年に引渡しというスケジュールであった場合、取壊すタイミングを今年にしてしまうと、来年の1月1日時点で建物がないため、来年の固定資産税・都市計画税の清算は更地の課税標準額となってしまいますので、金額の上昇となり注意が必要です。

また、この課税標準額には免税点があり、市区町村の各区域内に、同一人が所有する固定資産の課税標準額の合計額が、土地（30万円）・家屋（20万円）に満たない場合には課税されません。このように古屋でも、あれば役に立つ場合があります。

【売却不動産引き渡しまでの準備】引っ越しのタイミングは？

A.この場合、残代金決済時=物件の引渡し（鍵の受け渡し）の約1週間前が目安となります。

【解説】

1、概要

対象不動産が通常の住宅であった場合、買主は一般的には住宅ローンを金融機関で組みます。

最近の不動産売買契約では、住宅ローンの「事前相談」を受け、金融機関よりローンの内定を取り付けてから行うことが多くなりました。（住宅支援機構フラット35等を除きます。）

しかし、ローンの本審査は契約後に正式に行いますので、審査合否は長くて約1ヶ月の期間が必要です。

したがって引越しの段取りを取りたくても、ローンが確定しない限り、引越し業者に正式に依頼ができません。

2、その他気をつけること

（1）引渡し前のお部屋の確認

何かご縁があり、買主と契約ができました。いよいよ最終決済と引渡しとなります。ここまで順調に進み、売主、買主お互いの信頼関係が築かれています。

取引の内容にもよりますが、残代金決済時=物件の引渡し（鍵の受け渡し）のタイミングでは、対象不動産は荷物も出され、空部屋、空家になっています。

中古の売買では、通常買主はリフォームを前提として購入するケースが多く、余程綺麗な状態のお部屋でない限り現状で引き渡すことはありません。

このリフォーム前提とは言え、次の居住者に対して気持ちよく使っていただきたいので、ご自分が行える範囲で結構ですのでクリーニングをお勧めします。

ままた、残代金決済時=物件の引渡し（鍵の受け渡し）の前に、付帯設備、物件状況が契約時と異なっていないか事前に確認を行います。

この確認（設備機器が通常どおりに作動することの確認）に関しては、売主、買主の双方が立ち会うことをお勧めします。この双方の立会いによって、取引終了後、買主より諸設備、物件状況に関して、クレームとなることが軽減されます。

引越しの準備前後より、過密スケジュールになると思いますが、ぜひともこの時間を作っていただき、気持ちよく引渡しをしたいものです。

（2）各種手続き

例・1ヶ月前：粗大ごみの回収手配、引越し業者選定・手配、学校の転校の手続き・

2週間前：電話の移設・名義変更の手続き、CATVへの連絡

1週間前：役所へ転出届けの提出、印鑑登録の消去、電力・ガス・水道会社へ転居連絡、新聞販売店へ連絡、郵便局へ転居届けの提出、金融機関の各種手続き

引越し当日：電気・ガス・水道料金の精精算、電話機の取り外し、電気・ガス・水道の使用開始連絡・

引越し後：学校の転入手続き、住民票の異動手続き（引越し後、14日以内）、国民年金の住所変更（転入届け提出後、14日以内）、印鑑登録の申請、運転免許証の住所変更、自動車の登録変更

（3）ご挨拶

各種手続きから、物件の引渡し（鍵の受け渡し）、引越し先へ…と目まぐるしく時間が経過していきますが、長年お付き合いして頂いたご近所へのご挨拶も、大切な行事です。

この地で新たに生活をする買主だけが、不安と期待を抱いているのではなく、ご近所も同じ状況だと言えます。

お隣さんは、どんな方か?売主が転居のご挨拶をすれば、自然と買主の話になる場合が多いため、「こんな方です。」と事前に情報を入れておけば、ご近所も安心されますし、買主がご近隣にとけこみやすくなります。

【不動産売却の税金】固定資産の交換特例

Q.20年前に2,000万円で購入した駐車場が、現在時価4,000万円となっています。私の自宅の近くで弟も駐車場を経営しており、利便性を考え交換しようかと思います。

弟はこの土地を10年前に2,000万円で購入しており、時価5,000万円なので、現金1,000万を支払うこととしました。この場合、所得税がかからないと聞いたことがあるのですが、具体的に内容を教えていただけますか。

A.あなたは固定資産の交換の特例により、適用要件を満たせば課税されませんが、弟さんは交換差金を受け取りましたので、その部分についてのみ課税されます。

【解説】

個人が、土地や建物などの固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときは、譲渡がなかったものとする特例があり、これを固定資産の交換の特例といいます。

ただし、この特例が受けられる場合でも、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受取ったときは、その交換差金が所得税の課税対象になります。

この特例の適用を受けるためには、次のすべての要件を満たす必要があります。

1、適用要件

①交換譲渡資産と交換取得資産は、いずれも固定資産であること。不動産業者などが販売のために所有している土地などの資産は、棚卸資産となるため、特例の対象になりません。

②交換譲渡資産と交換取得資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のように同一種類の資産であること。この場合、土地には借地権が含まれ、建物には建物に附属する設備及び構築物が含まれます。

③交換譲渡資産と交換取得資産は、それぞれの所有者が1年以上所有していたものであること。

④交換取得資産は、交換の相手が交換のために取得したものでないこと。

⑤交換取得資産を、交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。

同じ用途に供したかどうかは、その資産の種類に応じ、おおむね次に掲げる区分により判定することとされています。

イ、土地にあっては、宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他の区分ロ、建物にあっては、居住の用、店舗又は事務所の用、工場の用、倉庫の用、その他の用の区分

⑥交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20%以内であること。

なお、20%を超える場合には、この特例は適用されません。ご質問の金額判定は以下のように計算することになります。5,000万円−4,000万円=1,000万円≦5,000万円×20%

2、交換差金

弟さんは、交換差金部分について課税され、譲渡所得金額は次の算式により計算されます。①算式交換差金の金額−（交換譲渡資産の取得費+譲渡経費）②ご質問の譲渡所得金額600万。

3、申告要件この特例を受けるためには、確定申告書に所定の事項を記載の上、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕を添付して提出する必要があります。

【不動産売却の税金】1号買換えの事例その2

Q.東京都23区内に所有している私のアパートを売却して、地方のアパートを購入する予定です。1号買換えは適用できますか?

A.1号買換えは適用できません。1号買換えの譲渡資産については、次の制限があります。

「既成市街地等にある事務所若しくは事業所として使用されている建物又はその敷地の用に供されている土地等」。従って、居住用で使用している建物又はその敷地の用に供されている土地等は、譲渡資産の要件に該当しないため、適用できません。

【解説】

1、1号買換えの譲渡資産の条件「既成市街地等内にある事務所、工場、作業場、研究所、営業所、倉庫その他これらに類する施設（福利厚生施設を除く。）及びその附属設備又はその敷地の用に供されている土地等で、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの」という条件が付されています。

2、1号買換えの取得資産の条件国内の、既成市街地等以外の地域にある土地等、建物、構築物又は機械装置という条件であるため、取得資産は、アパートでも適用ができます。

3、事業とは買換えの特例は、譲渡資産及び取得資産の双方が、事業の用に供するものに限り適用できますが、この事業には、事業に準ずるものも含まれています。

事業に準ずるものとは、事業と称するに至らない不動産の貸付その他これに類する行為で、相当の対価を得て継続的に行われるものをいいます。

譲渡や取得する本人自身の事業用だけでなく、賃貸している土地や建物等も該当になりますが、1号買換えは、その賃貸している土地等が事務所又は事業所として使われるという要件が付されています。

また、事業用として使用しても、貸宅地や駐車場での利用の場合には、建物の敷地にあたらないため、適用ができないことになります。

【不動産売却の税金】1号買換えの事例

Q.私が経営している会社の工場が移転することになりました。これに伴い、会社の工場の敷地として私個人が所有していた土地を売却することになりました。

この売却代金を使って、同じく、新しい工場の敷地を私個人が購入し、会社に賃貸することになりました。事業用資産の買換えの特例を適用して、税金の繰延べをしようと考えていますが、留意する点はありますか?

A.以下について確認が必要です。

1.譲渡する資産及び購入する資産の区域の確認

2.購入する土地の面積の確認

3.譲渡する資産の所有期間の確認

4.購入する期間5.事業の用に供する期間

【解説】

1、区域の確認1号買換えを適用する場合には、譲渡する資産の区域が既成市街地等の区域内にあるかどうか、購入する資産の区域が既成市街地等外にあるかどうかの確認が必要です。

もちろん、既成市街地外であっても、海外は含みません。既成市街地等内の市で一部の区域が対象となっている場合は、必ず当該市当局に確認することが必要です。

2、購入する土地の面積の確認購入資産が土地等である場合には、購入する土地等の面積が原則として、譲渡した土地等の面積の5倍以内という制限があります。

この5倍を超えると、超える部分は特例の対象とならないことになっています。なお、一定の農地へ買換えた場合は、10倍以内になる場合があります。

例えば譲渡資産300㎡6,000万円（昭和56年取得、取得価額3,000万円）買換資産2,000㎡6,000万円買換えの対象となる部分2,000㎡のうち、300㎡×5=1,500㎡が対象となります。

6,000万円×1,500㎡÷2,000㎡=4,500万円譲渡所得の計算収入金額：6,000万円−（4,500万円×80%）=2,400万円必要経費：3,000万円×2,400万円÷6,000万円=1,200万円2,400万円−1,200万円=1,200万円が譲渡所得の金額となります。

3、譲渡する資産の所有期間の確認譲渡する資産は、譲渡した日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えていることが条件となっています。

購入した日から譲渡した日までが10年を超えるという条件ではないので、注意が必要です。

4、購入する期間譲渡した年、譲渡した翌年中、譲渡した前年中に資産を購入することが要件となっています。

5、事業の用に供する期間資産を購入した日から1年以内に事業に使用することも要件です。購入してから1年以内に事業に使用しなかった場合には、特例は適用できません。

6、適用期限この特例の適用期限は、平成26年12月31日までとなっています。

【不動産売却の税金】1号買換えの事例

Q.東京23区内で親の代から経営してきた印刷工場を廃業することにしました。

この印刷工場の土地を売却し、その資金で、妻の実家のある地方都市で再度印刷工場をやってみようかと夫婦で話しております。

印刷工場の土地は親から相続した土地で、売却の税金が心配です。税金を減らす方法はありますか?

A.事業用の資産を買い換えたときの特例を適用できれば、土地の譲渡益の一部に対する税金を将来に繰延べることができます。

【解説】

1、事業用資産の買換えの特例とは個人が、事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等を譲渡し、譲渡してから、一定の期間内に特定の地域内にある土地建物等を取得し、取得後1年以内にその購入した資産を事業の用に供したときは、譲渡した資産の譲渡益のうち一部分の税金を繰延できる制度です。

2、1号買換えこの特例は、譲渡する資産と購入する資産の組み合わせによって、現在、10の特例が規定されています。

ご質問の場合は、1号買換えが適用できると思われますが、買換え特例の中でも代表的なもののひとつです。

この特例は、譲渡する資産と購入する資産が以下の条件に合致することにより適用できます。

（譲渡する資産）既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物又はその敷地の土地譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が10年を超えるもの（購入する資産）既成市街地等外にある事業用の土地等や、建物、構築物、機械装置ご質問の場合、売却する土地は東京23区内ですので、既成市街地等に該当します。

妻の実家の地方都市が既成市街地等外に該当し、その区域内で印刷工場として使用する土地建物として購入すれば、東京の土地建物等の売却により発生する譲渡益の一部について、課税を繰延べることができます。

3、既成市街地等とは以下に掲げる区域をいいます。

①首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地

②近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域

③首都圏、近畿圏及び中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令別表に掲げる区域4、判定の時期譲渡や購入した土地等が、上記の地域又は区域に該当するかどうかの判定は、その土地等を譲渡した時又は取得した時の現況によるものとされています。

従って、1号買換えの適用を受けようとする場合には、譲渡及び購入の直前において、当該資産の所在する各市町村へ、上記の地域に該当するかどうかの確認が重要です。

取得時に既成市街地外で、その後既成市街地内に取り込まれた場合でも適用はできます。

5、課税の対象となる譲渡所得の計算

（1）売却代金以上の事業用資産を購入した場合①収入金額売却金額×20%②必要経費（売却した資産の購入代金+譲渡に係る費用）×20%③譲渡所得の金額①−②が税金の対象となります。

例えばご質問の場合、土地建物を5,000万円で売却（譲渡費用500万円）、6,000万円の土地建物を購入した場合には①収入金額5,000万円×20%=1,000万円②必要経費5,000万円×5%=250万円（相続で取得し、取得価額が不明のため概算取得費を適用）（必要経費250万円+譲渡費用500万円）×20%=150万円③譲渡所得の金額①−②=850万円が税金の対象となります。

（2）売却代金未満の事業用資産を購入した場合①収入金額（売却金額−買換資産の購入代金）+買換資産の購入代金×20%②必要経費（売却した資産の購入代金+譲渡に係る費用）×上記÷①売却金額③譲渡所得の金額①−②が税金の対象となります。

例えばご質問の場合、土地建物を5000万円で売却（譲渡費用500万円）、3000万円の土地建物を購入した場合①収入金額5,000万円−3,000万円=2,000万円3,000万円×20%=600万円2,000万円+600万円=2,600万円②必要経費250万円+500万円=750万

円2,600万円÷5,000万円=0.52750万円×0.52=390万円③譲渡所得の金額①−②=2,210万円が税金の対象となります。

【不動産売却の税金】9号買換えの事例

Q.私は不動産賃貸業を営んでおりますが、空室が多くなった物件を売却し、私の所有している未利用の土地に新たな木造アパートを建築することを検討しております。

売却する土地と建物は相続により取得したものですが、先代が昔から所有していたものであり、売却予定額1億円に対して取得費が2,000万円のため、譲渡益が8,000万円ほど出てしまう予定です。

新たな木造アパートの建築予定額は1億円ですが、買換え特例を適用した場合、不動産所得に対する税金が増えると聞きましたがどういうことでしょうか。

A.買換資産が建物等の減価償却資産の場合、減価償却費が少なくなるため、買換え特例を適用しない場合と比較して、不動産所得が増える可能性があります。

【解説】

1、買換資産の取得価額買換資産の取得価額の計算は、売却金額と購入金額の大小に応じて以下の通り計算します。

①売却金額≦購入金額A：購入金額−売却金額×80%B：（取得費+譲渡経費）×80%A+B=買換資産の取得価額②売却金額>購入金額A：購入金額×20%B：（取得費+譲渡経費）×（購入金額×80%）/売却金額A+B=買換資産の取得価額あなたの場合、売却金額と購入金額が同額のため、①の計算式により買換資産の取得価額を計算します（譲渡経費はないものとします）。

A：1億円−1億円×80%=2,000万円B：（2,000万円+0）×80%=1,600万円A+B=3,600万円2、減価償却費の計算減価償却費は不動産所得の計算上、必要経費に算入します。

減価償却費は、通常購入金額を取得価額として計算しますが、買換特例を適用した場合には、上記の通り取得価額が少なくなり、減価償却費も減少します。

あなたの建築予定の木造アパートの耐用年数は22年ですから、1年分の減価償却費を比較すると以下の通りとなります。

①買換え特例を適用しない場合取得価額1億円×0.046=460万円②買換え特例を適用した場合取得価額3,600万円×0.046=165.6万円→差額294.4万円左記の差額分、減価償却費が毎年少なくなるため、買換え特例を適用する際には充分な検討が必要です。