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不動産物語

不動産売却について詳しく解説

格安リゾートマンション―購入時の注意点

近時、テレビ番組の影響などもあり、かつてのバブル時代のスキー場周辺などのリゾート地のマンションが数十万~数万円程度の破格の値段で売りに出されているケースがあります。 こうしたリゾートマンションはつい販売価格に目を奪われがちですが、注意すべき…

露天風呂の作り方、10万円以下で作る露天風呂?

田舎生活を始めようとする人の中には生活の中に露天風呂を取り入れたいと考える方が多数いらっしゃいます。 温泉地に程近いエリアの物件や温泉付き物件を購入するなり取得方法はあります(中古流通物件の場合、温泉権という期間限定の利用権が含まれる。期間…

田舎暮らし希望者が農業を営むために、やり方と注意点

「田舎暮らしの楽しみは土いじりにこそある」とよく言われます。これから田舎暮らしを実践しようという読者の方々も自分の家の庭先で趣味の野菜作りを楽しみたい、といった方から大自然を相手に本格的農業に取り組もう、といったレベルの方まで様々かと思わ…

田舎で仕事をする。情報入手と仕事スタイル

田舎暮らしをするにあたって、とりわけ若い世代の永続的な移住者であれば現実的な生活基盤として、田舎でどのように仕事をしてゆくのかという問題があります。 特に生活資金に支障のない年金生活に入ったリタイアメント世代以外の方や週末だけの田舎暮らしを…

田舎の賃貸借、田舎物件をうまく探して安く借りる方法は?

田舎の空き家は地元でも一部の不動産業者は扱っていますが、一般には少ないです。可能性の高いルートは自治体の「空き家バンク」です。 これは不動産業者がほとんど存在しない過疎地で、定住を促進するために行なわれてきた取り組みで、近年は首都圏の市町村…

田舎不動産の売買契約について、実践的契約書の読み方

本章では不動産売買時の契約書(宅建業法上は37条書面と呼ばれる)について説明します。基本的に、契約当事者間でやりとりする金銭ルールの枠組みはこの契約書を取り結んだ段階で大枠が決まってしまいます。 先の重要事項説明書は購入契約前の物件そのもの…

田舎不動産の相場を知る。地元相場とは?値引きは可能?

田舎不動産には「地元値(地元相場)」という値段があります。これはその地域に長く住んでいる人、地元の人達から信用されている人等が、物件を紹介してもらう場合に、一般の人が購入するよりもはるかに安い値段で紹介してもらえる値段(相場)です。その土…

未造成地とは?

田舎物件には上記のような分譲地以外にも、山林や田畑などに全く手を加えず現況のまま売りに出す土地もあります。それが未造成地です。分譲地と比べると土地に手が加えられていない分、価格がかなり安いといえます。 坪1万円以下のものもザラで、全く手が加…

建ぺい率・容積率とは?

敷地面積に対する建築面積の割合を建ぺい率といい、敷地面積に対する延べ床面積全体の割合を容積率といいます。建ぺい率40%、容積率80%となっている200坪の物件であれば、平屋で80坪、2階建て以上で160坪までの家なら建てられるということで…

田舎物件の都市計画法とは?

通常、都市計画の区域内・外の別を表示しています。区域内で用途地域(1種・2種住居地域、商業地域等合計で12種類ある)の指定があれば、その表示がされています。 大まかに説明すると、日本の国土は都市計画区域内(市街化区域・市街化調整区域・未線引…

田舎物件の土地の面積単位とは?

通常、不動産の場合には表示単位として「㎡単価」や「坪単価」を用いますが、田畑や山林などの田舎物件の場合には面積が広いため、「畝(せ)」「反歩(たんぶ)」・「町歩(ちょうぶ)」という単位が使われることがあります。約3.3㎡で1坪、1畝は約3…

田舎物件の地目とは?

土地の場合、登記簿上の地目が表示されます。田舎物件では地目変更手続きをしないである場合など、登記簿上のこの地目と現在の現在状況とが異なる場合があります。 ただ、建物を建てる際の基本的な目安がここでわかりますから、現地を見る前の参考になります…

田舎物件の価格とは?

チラシや情報誌にはその物件の「売出価格」が表示されます。ただしここに記載されている金額はあくまでも希望売出価格なので値引きも十分可能です。 (手続き上の仲介手数料は含まれていません)契約交渉時にはこの「売出価格」から指値をいれて「成約価格」…

どうやって選別する?田舎物件の選び方!

皆さんが田舎不動産を評価する際、どういう物件を選んだらいいのか、また、自分が選ぼうとしている物件が売出し価格に照らし合わせてはたして買い得な物件といえるのかという判断は難しいのではないかと思います。 そこで本章では、一般の素人の購入者が気づ…

田舎不動産の値段の決まり方を知ろう!

都市部の不動産物件とは違い、田舎の不動産物件の値段(相場)はわかりにくい、という声をよく耳にします。特にこれまで不動産売買になじみのなかった人や田舎暮らしに縁のなかった人であれば無理もない事なのですが、これからいざ田舎不動産の売買の当事者…

【田舎物件】購入後の知恵

さらに物件引き渡し後にも覚えておくべき事があります。購入時には不動産取得税、各年次ごとに固定資産税、都市計画税がかかってきます。 贈与を受けて住宅購入した人は、贈与の翌年に確定申告をしなければなりません。住宅ローン利用して購入した方は「住宅…

購入申し込みと売買契約締結・残代金の決済・所有権移転登記、引き渡し

新築で抽選方式を採用している物件を除き、基本的に一般に出回っている流通物件は先着順で申込者の優先順位が決まります。 具体的には申込証拠金等を入れたり、買い付け証明等を記入して売り主と交渉してもらったりと、やり方は各社・取り引きケースに応じて…

【田舎物件】物件の情報収集・物件見学

一般的には情報誌に出てくるような都市部を中心とした物件というのは不動産業者の側にしてみてば、売れ残りのカス物件である傾向が強いのですが、こと田舎物件に関する限り情報誌の活用は有効だといえます。 都心に住んでいる方が遠隔地の物件の情報を効率よ…

業者との関わりはどのようになるのかを把握する

一口に不動産業者と言っても、その形態はさまざまです。皆さんはこれから不動産業者と接するにあたって、その不動産業者とどのような関わり合いを持つことになるのかを認識してください。 特に初心者の場合、結構この辺は多くのお客さんが勘違いしやすい部分…

購入に当たってのマネープランをまず立てる

まず、あえていうまでもないのですが、これから田舎物件を前提とした不動産を購入しようという皆さんにとって、何はともあれ先立つものはお金です。 そんなことわかっているよ、と読者の皆さんからはいわれそうですが、現金(キャッシュ)買いをするにせよ、…

田舎不動産を安全・有利に買う!

田舎不動産を購入するにあたって、皆さんは一般には不動産業者を利用することになります。不動産業者というと、「なんとなくとっつきにくい」、あるいは「いかがわしそう」といったイメージを持たれる方が多いのですが、今の不動産屋はそんなことはありませ…

田舎地域独特の不動産取引形態

田舎不動産での売買を経験してゆくと、通常の都市部の不動産取引売買とはまた違う田舎物件ならではの取引の形態に遭遇します。それが不動産業者とは違う個人ブローカーとの取引です。 田舎では地元住民で正式な免許・資格を持たない不動産屋まがいのブローカ…

不動産の取引形態を把握する、仲介・代理・直売りの違いは?

ここで不動産の取引形態を整理しておきましょう。ときに、不動産購入希望者の中には、買い手である自分自身と不動産業者との関係が今一つわからないという状況に陥っている方がたまにいらっしゃいます。 Aの物件では販売代理、Bの物件では仲介、というよう…

田舎物件の情報収集方法

物件の購入希望者が自分の希望地域の物件情報を得ようとする場合、分譲の建売別荘をはじめとする新築物件の不動産情報なら、売り手自身であるデベロッパーやその売り手業者から販売を委託された販売業者が各種メディア向けに打つ販売広告や売りだしチラシに…

【田舎物件】中国・四国・九州地方

中国地方で農村物件を狙うなら岡山県、広島県エリアを探してみるといいと思われます。流通量が多く、就業農家を考えている人にも適しているといえましょう。 四国は少し特殊な地域だといえます。海岸地域のリゾート物件は出物もありますが、それ以外となると…

【田舎物件】関東・中部・近畿地方

本州では三大都市圏を基点として物件が流通します。いざ物件を購入しようとなると、どうしても自分が住んでいる近郊エリアの郊外やリゾート、農村物件に目がいくと思いますが、マクロな動きも押さえておきたいものです。 以下三ヶ所に分けて近年の動きを紹介…

【田舎物件】北海道・東北地方

とにかく広く安い土地を手に入れたいという方やマイホームがすでにあり、セカンド・サードハウス目的での購入を考えている人に適した地域です。 価格的には相対的に安いものが多いといえましょう。売り地の相場を紹介すると、北海道に限定していえば、道道沿…

売却不動産引き渡し後の負担は?

A.一般の取引であれば、引渡し完了日より3ヶ月以内もしくは、売主買主間で取り決めます。 【解説】 1、概要 一般の土地戸建取引において、売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったときには、売主は※瑕疵担保責任を…

【不動産売却】代金を頂く際の注意点は?

A.買主より頂く残代金は、取引内容によりますが、現金、送金、預金小切手となります。 【解説】 1、概要 買主より頂く、手付金残代金で全ての清算を行います。 金種というのは、一般には授受される通貨の種類を指しますが、不動産取引においては、現金(送金…

【売却不動産引き渡しまでの準備】引っ越しのタイミングは?

A.この場合、残代金決済時=物件の引渡し(鍵の受け渡し)の約1週間前が目安となります。 【解説】 1、概要 対象不動産が通常の住宅であった場合、買主は一般的には住宅ローンを金融機関で組みます。 最近の不動産売買契約では、住宅ローンの「事前相談」を受…

【不動産売却の税金】固定資産の交換特例

Q.20年前に2,000万円で購入した駐車場が、現在時価4,000万円となっています。私の自宅の近くで弟も駐車場を経営しており、利便性を考え交換しようかと思います。 弟はこの土地を10年前に2,000万円で購入しており、時価5,000万円なので、現金1,000万を支払う…

【不動産売却の税金】1号買換えの事例その2

Q.東京都23区内に所有している私のアパートを売却して、地方のアパートを購入する予定です。1号買換えは適用できますか? A.1号買換えは適用できません。1号買換えの譲渡資産については、次の制限があります。 「既成市街地等にある事務所若しくは事業所とし…

【不動産売却の税金】1号買換えの事例

Q.私が経営している会社の工場が移転することになりました。これに伴い、会社の工場の敷地として私個人が所有していた土地を売却することになりました。 この売却代金を使って、同じく、新しい工場の敷地を私個人が購入し、会社に賃貸することになりました。…

【不動産売却の税金】1号買換えの事例

Q.東京23区内で親の代から経営してきた印刷工場を廃業することにしました。 この印刷工場の土地を売却し、その資金で、妻の実家のある地方都市で再度印刷工場をやってみようかと夫婦で話しております。 印刷工場の土地は親から相続した土地で、売却の税金が…

【不動産売却の税金】9号買換えの事例

Q.私は不動産賃貸業を営んでおりますが、空室が多くなった物件を売却し、私の所有している未利用の土地に新たな木造アパートを建築することを検討しております。 売却する土地と建物は相続により取得したものですが、先代が昔から所有していたものであり、売…

【不動産売却の税金】離婚による財産分与事例

Q.私は夫婦で工場を営んでおりましたが、このたび地域の再開発に伴い、私と妻が共有している現在の工場を売却して、他の地域に新たに工場を買取る予定です。 購入する工場用地は500㎡ですが、私が3/5、妻が2/5の資金を捻出して購入するつもりです。売却に伴…

【不動産売却の税金】譲渡担保についての事例

Q.知人が事業資金を融通してくれることになりましたが、私個人所有の工場の土地について、譲渡担保の登記をすることが条件といわれました。譲渡担保の登記をすると、当該土地が、私個人の名義からこの知人の名義となるようですが、譲渡の税金はかかりますか?…

離婚による財産分与の事例

Q.この度、長年連れ添った妻と協議離婚をすることになりました。一緒に暮らしていた自宅マンション(時価3,000万円)を慰謝料として妻に手渡すことで、協議が成立しました。 慰謝料として自宅を妻に渡す私、慰謝料として自宅を私からもらう妻に何か税金はか…

【不動産売却の税金】代償分割とは

Q.父に相続が発生しました。母は既に他界しており、相続人は私と妹です。父の財産は自宅の不動産(相続税評価額8,000万円)と保険金(3,000万円)です。 妹との遺産分割において、自宅は父と同居していた私が相続することで合意しました。 ただし、保険金の…

【不動産売却の税金】共有物の分割

Q.父の相続の際、駐車場となっている土地を私と弟と共有で1/2ずつ相続しました。私は売却をしたいのですが、弟は反対をしており、売却することができません。売却するために弟との共有を解消して単独所有にしたいのですが、どういった方法がありますか。 A.…

【不動産売却の税金】代物弁済

Q.私は、友人から800万円を借りて事業を行っていましたが、このたび、全額返済するようせまられました。 手持ち資金がありませんので、10年前に父親から相続した土地(時価1,000万円、取得費は不明)を友人に渡し、借金を清算する予定です。この場合、私に何…

【不動産売却の税金】負担付き贈与

Q.私は、15年前に銀行ローンで建築した賃貸アパート(時価2,000万円、帳簿価額1,000万円)を、息子に贈与しようと考えています。 ただ、残債が1,400万円残っていますので、全額息子に負担させる予定です。この場合、贈与を受ける息子だけでなく、贈与をする…

【不動産売買契約】よく言われますが、「仮契約」とは何ですか?

A.仮の契約はありません。実際の契約となると、契約時と残金時(引渡し時)と2回に分けることが多いため、契約時を「仮契約」と思われる方が多いようです。 【解説】 契約は、売主買主当事者の意思表示が合致することによって成立します(諾成契約)。 契約…

着物を左前に着るのは縁起でもない

エリが左前だというと、左側のエリが前に出るものと誤解しやすい。 左前とは、実は左側のエリが肌につくこと、つまり右側のエリが外に出ることをいう。和服は右前が基本。なによりもこの形だと、右手で懐に入れたものをとり出しやすい。一方、死んだ人間を葬…

こんな〝忌み言葉〟知ってますか?

祝宴の席でのおひらき(終わり)、葬儀会場での旅立ち(故人の死をさす)など、縁起の悪い言葉を避けるための言葉を一般に忌み言葉という。 身近なところではスルメをアタリメと呼ぶのもこの類だ。本来、忌み言葉は特別な場所や場合に、普段からの表現をはば…

扇子を持ったまま挨拶するのは礼を失する

テレビの時代劇を見ていると、滅法強い武士が登場してきて、刀も抜かずに扇子だけで闘っている場面がよくある。 あれは鉄扇といって、名のごとく鉄でできた扇子。刀槍がない時にはそのかわりをはたし、防禦にも攻撃にも使える武器だ。 つまり、これを持った…

【不動産売却活動】中古住宅を売却する場合、お客様内見の際の注意点は?

A.「玄関」を整理整頓してください。やはり「第一印象」は後を引きます。 【解説】 1、概要 それぞれ事由があり売却活動に入っているわけですが、常日頃時間の余裕のない方でも、まずお客様をお通しする際に「玄関」をすっきりと整理整頓するだけで印象が変…

【不動産売却の税金】低額譲渡とは

Q.私は、以前4,000万円で購入した土地を、妻が代表者となっている法人に3,000万円で売却する予定です。 この土地の時価は8,000万円ですが、あまり安い金額で売ると税金が大変だよ、と友人に教えられました。それはどういう意味なのでしょうか。 A.個人から法…

【不動産売却の税金】譲渡損が出た場合の損益通算

Q.私にはバブル時代に購入した賃貸用のマンションがあります。この度この物件を売却することにしました。 大幅な損失となりますが、所得税の確定申告に際し、給与所得からマンションの売却による損失を差し引くことができますか。 A.個人が、土地や建物を譲…

【不動産売却の税金】譲渡費用

Q.私は、古い貸家を所有しておりましたが、この土地を売って欲しいという人が現れましたので、その貸家を取り壊して売却することになりました。 この取り壊しに約100万円かかりましたが、この費用は譲渡費用として控除することができますでしょうか。また、…